頻現(xiàn)“秒光”盤，購(gòu)房指標(biāo)被炒至10萬(wàn)元 長(zhǎng)沙樓市被新政激活?

土地閑置高達(dá)1.7萬(wàn)畝;人才新政加劇供需失衡

9月3日 ，長(zhǎng)沙高鐵南站旁一樓盤網(wǎng)上開(kāi)盤，907套房源10秒在網(wǎng)上搶光。當(dāng)天，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)另一熱門區(qū)域的梅溪湖也有一主打大戶型的樓盤開(kāi)盤，同樣秒光。這一現(xiàn)象已持續(xù)數(shù)月，個(gè)別樓盤新房源甚至被內(nèi)部人直接分完，能否在新開(kāi)樓盤中弄到一個(gè)內(nèi)部購(gòu)房指標(biāo)，成為不少長(zhǎng)沙購(gòu)房者最近的熱點(diǎn)話題。

“秒光現(xiàn)象”背后，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)從2016年下半年開(kāi)始瘋漲。湖南中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，在限網(wǎng)簽大背景下，2017年上半年長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)(天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、岳麓區(qū))新建商品住宅真實(shí)成交價(jià)格達(dá)9426元/平米，同比上漲42.26%。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者實(shí)地調(diào)查二手房并查閱鏈家數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一年來(lái)，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)、望城區(qū)金星北片區(qū)，以及雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)的多數(shù)區(qū)域，二手房成交價(jià)均已翻番。

在數(shù)次出臺(tái)調(diào)控政策之后，長(zhǎng)沙為何拉不住房?jī)r(jià)這頭瘋牛?

“9年僅上漲3000多元”被吐槽買房得先花10萬(wàn)元買指標(biāo)

8月21日，湖南有媒體發(fā)表文章稱，根據(jù)湖南省住建廳和長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙商品住宅均價(jià)從2008年到2017年9年僅上漲了3000多元。長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市新建商品住宅成交均價(jià)6374元/m2，略有回落，其中內(nèi)六區(qū)(含2011年“撤縣改區(qū)”的望城區(qū))新建商品住宅成交均價(jià)7365元/m2。

9年上漲3000多元，這一說(shuō)法頓時(shí)被吐槽和刷屏，成為長(zhǎng)沙購(gòu)房者的安慰劑。畢竟，他們面對(duì)的是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)領(lǐng)先全國(guó)的高漲。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó) 70 大中城市6 月份房?jī)r(jià)指數(shù)，長(zhǎng)沙同比上漲20.8%。如果以官方發(fā)布的全市新建商品住宅成交均價(jià)6374元/m2計(jì)算，上半年房?jī)r(jià)同比已上漲1098元/m2。

全國(guó) 70 大中城市7 月份的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，長(zhǎng)沙新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲 0.7%，同比上漲 18.3%，同比漲幅在全國(guó)70個(gè)大中城市中排第二。至此長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)環(huán)比已連漲24個(gè)月，同比連漲20個(gè)月，兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月份長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)10096元/m2，環(huán)比上漲3%。

面對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙今年出臺(tái)了不少限制政策，比如說(shuō)新樓盤嚴(yán)格限價(jià)，其效果卻是揚(yáng)湯止沸。因?yàn)榇蟛糠中卤P價(jià)格已經(jīng)與周邊二手房嚴(yán)重倒掛，刺激購(gòu)房者跑步入市。

9月2日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者前往長(zhǎng)沙萬(wàn)科某樓盤，銷售人員直言，7月份開(kāi)盤推出的房源只是象征性地對(duì)外放出少量房源，絕大多數(shù)房子早已被開(kāi)發(fā)商高管及相關(guān)人員搶光。該銷售人員稱，10月份開(kāi)盤的一棟樓，價(jià)格至少應(yīng)該在15000元/m2以上。

一位知情人士說(shuō)：“政府限價(jià)，這里最高只能賣12000元/ m2，但周邊的二手房?jī)r(jià)格早就到了15000元/ m2，搶到就是賺到。有些人一下子就拿了五六套房子，現(xiàn)在一個(gè)內(nèi)部購(gòu)房指標(biāo)是10萬(wàn)元。”

9月3日，長(zhǎng)沙市雨花區(qū)的陽(yáng)光城尚東灣907套房源開(kāi)盤10秒被搶光，開(kāi)盤價(jià)僅6800元/ m2，而周邊二手房的價(jià)格已超過(guò)9000元/ m2。陽(yáng)光城尚東灣如此誘人的價(jià)格無(wú)疑是最刺激的興奮劑，一位沒(méi)搶到的購(gòu)房者沮喪地說(shuō)：“太快了，太快了。”但是也有購(gòu)房者覺(jué)得，“太瘋狂也不是好事”。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，8月中下旬長(zhǎng)沙9個(gè)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤，推出1198套，成交1131套，開(kāi)盤當(dāng)天成交率達(dá)94.4%，絕大部分項(xiàng)目成日光盤。

成交量與價(jià)格同步上升。2015年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住宅成交1352萬(wàn)平米，比上年大增70.9%;2016年成交2014萬(wàn)平米，較上年再增48.9%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1至7月長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建商品住宅供應(yīng)338萬(wàn)平米，但成交達(dá)464萬(wàn)平米，市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

房?jī)r(jià)上漲與“饑餓式”土地供應(yīng)有無(wú)直接關(guān)系

房?jī)r(jià)高燒不退，長(zhǎng)沙市住宅用地的供應(yīng)卻十分克制。

2017年長(zhǎng)沙計(jì)劃供應(yīng)住宅用地4890.15畝。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者統(tǒng)計(jì)，截至8月底，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)已出讓住宅用地6宗，商住地8宗，住宅用地(含商住地中的住宅用地)總計(jì)797.58畝，土地出讓面積僅完成年計(jì)劃的16.3%。如果容積率按3計(jì)算，建筑面積約150萬(wàn)平方米，不到1至7月成交量的三分之一。

有業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，這種“饑渴式”供地從2014年就開(kāi)始了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，2013年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地供地727萬(wàn)平方米，2014年499.2萬(wàn)平方米，2015年僅189萬(wàn)平方米，2016年332萬(wàn)平方米，2016年供地面積不到2013年的一半。

橫向比較來(lái)看，2017—2019年，