長沙樓市頻現(xiàn)“秒光”盤購房指標被炒至10萬元

來源: 中國經(jīng)濟周刊 ┆ 時間: 2017-09-12 14:33:08

長沙年均住宅用地供應(yīng)計劃是290萬平米，同為二線城市的武漢、鄭州、合肥的供應(yīng)面積分別是1193萬平米、800萬平米與722萬平米，均比長沙高出很多。

土地供應(yīng)為何不斷在減少，以及與房價上漲有無關(guān)系?記者聯(lián)系長沙市國土局，長沙市國土局供應(yīng)處對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，“我們不回答這個問題，對外只回答業(yè)務(wù)問題”。

長沙土地供應(yīng)區(qū)域分布不均衡也相應(yīng)加重了土地“饑渴癥”。2017年上半年，望城區(qū)土地出讓面積最多，占比45%。望城區(qū)此前是長沙的下轄縣，城市建成面積狹小，2011年才變成長沙的第六區(qū)，并不屬于長沙的主城區(qū)。此外，土地供應(yīng)錯位讓開發(fā)商瘋搶居住用地，導致居住用地(含居住比例較高的商住地)頻頻高溢價成交，這種情況甚至蔓延到了市郊。8月1日，長沙市郊的長沙縣兩塊商住區(qū)出讓，溢價近3倍，樓面價直逼周邊房價。

長沙一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人易先生對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，住宅用地供應(yīng)嚴重不足，應(yīng)該是導致長沙這一波房價瘋漲的重要因素。2017年上半年，長沙內(nèi)六區(qū)成交土地樓面價3654元/平方米，同比漲106%。業(yè)內(nèi)認為這成為房價上漲的直接推手。

另一方面，近兩年商業(yè)用地成為供地(不含工業(yè)用地)的主角，卻大部分零溢價或流拍。有數(shù)據(jù)稱長沙商業(yè)物業(yè)消化周期是97個月。

土地閑置多達1.7萬畝

長沙市啟動去存量土地三年行動

業(yè)界人士推測，長沙近幾年供地大幅縮減，可能與該市閑置用地太多有關(guān)。8月中旬，有媒體報道長沙目前閑置土地多達1.7萬畝。

探究其原因，從長沙市天心區(qū)國土部門公布的信息或可管中窺豹。至2017年3月，天心區(qū)閑置土地111宗，共7224.98畝。按照閑置原因共分為七大類：拆遷原因未動工的面積2641.17畝;規(guī)劃原因未動工的面積2145.1畝;政策等原因未動工的面積184.58畝;基礎(chǔ)設(shè)施不到位未動工的面積13.58畝;司法原因未動工的面積159.6畝;自身原因未動工的面積608.57畝;已開工并督促開發(fā)的項目面積1472.37畝?？梢?，某些閑置土地未開發(fā)原因與政府相關(guān)部門有關(guān)。

對此，國家土地督察武漢局曾多次督辦長沙閑置土地，但由于閑置土地涉及的利益方錯綜復雜，處置難度不小。

今年4月，長沙市國土資源局局長汪澤秋新一屆任期上任僅兩個月就去職，有政府部門人士透露，這與汪對閑置土地處置不力有關(guān)。

除已通過招拍掛進入市場的閑置土地外，另一種閑置土地被稱為批而未供——指已從國土部門獲得用地指標，但未進入土地二級開發(fā)市場的土地，分為批而未征和征而未供兩種情況。這種土地大部分進入了各級政府的投資平臺公司，從而間接導致土地閑置以及土地供應(yīng)不足。

2015年、2016年，長沙先導投資控股集團有限公司旗下的洋湖新城計劃出讓土地1326畝。結(jié)果在這兩年時間里，洋湖新城實際僅出讓土地約312畝，實際出讓面積不到供應(yīng)計劃的四分之一。

地方平臺公司對閑置土地處理也頗為寬容。按相關(guān)政策，如因企業(yè)原因未能按時開發(fā)建設(shè)，閑置一年征收20%的閑置費，閑置兩年則無償收回土地。但是，長沙先導控股的濱江新城A3地塊出讓7年后仍未開發(fā)，A4地塊出讓4年才由遠洋地產(chǎn)接手開發(fā)。

此外，部分土地因發(fā)債設(shè)置抵押無法招拍掛。據(jù)興業(yè)證券的報告，天心區(qū)城投公司土地儲備 1500 余畝，其中 1000 多畝辦了土地證，發(fā)債抵押了 890 畝，今年計劃出讓的土地只有230 畝。

8月，長沙出臺《長沙市去存量土地三年行動方案(2017—2019年)》，成立了由市長擔任組長的去存量土地工作領(lǐng)導小組，決心用三年的時間盤活利用存量建設(shè)用地，為長沙市創(chuàng)建國家中心城市提供用地保障。不過，該三年行動方案并未向社會公布，究竟有多少閑置土地，為什么閑置，以及三年準備盤活多少土地，外界無從得知。

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