買房的流程是什么？

(1)選擇房產(chǎn)

購房者如想獲得樓宇按揭服務(wù)，在選擇房產(chǎn)時應(yīng)著重了解這方面的內(nèi)容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應(yīng)進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

(2)貸款申請

購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

(3)簽訂購房合同

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。

(4)簽訂樓宇按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

(5)辦理抵押登記、保險

購房者、發(fā)展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記備案手續(xù)。對期房，在竣工后應(yīng)辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風(fēng)險，要求購房者申請人壽、財產(chǎn)保險。購房者購買保險，應(yīng)列明銀行為受益人，在貸款履行期內(nèi)不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執(zhí)管。

(6)開立專門還款賬戶

購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構(gòu)開立專門還款賬戶，并簽訂授權(quán)書，授權(quán)該機構(gòu)從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關(guān)的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件，履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務(wù)。并辦理相關(guān)手續(xù)后，一次性將該貸款劃入發(fā)展商在銀行開設(shè)的銀行監(jiān)管賬戶，作為購房者的購房款。

按揭買房注意事項有哪些？

1、在貸款一年內(nèi)不要提前還款，按公積金貸款相關(guān)規(guī)定，對部分提前還款的應(yīng)在還貸滿一年后提出，而且歸還的金額要超過6個月的還款額。

2、在申請貸款前不要用公積金，如果貸款人貸款前提取公積金余額用于支付房款，那公積金賬戶上的余額即為零，這意味著你將申請不到公積金貸款。

3、在你貸款期限內(nèi)償債能力下降，還貸困難時，不要硬撐，可以向貸款銀行提出延長貸款期限申請，經(jīng)銀行調(diào)查屬實，沒有拖欠貸款本金、利息，銀行會受理延長貸款期限。

4、如果貸款期間出租抵押房屋，必須將抵押的事實書面告知承租人。

購房貸款利率是多少？

1、商業(yè)按揭貸款購房利率

央行對于商業(yè)按揭貸款購房利率一直沒有改動，1年期以下商業(yè)貸款利率為4.35%，1年到5年的商業(yè)貸款利率為4.75%，5年以上的商業(yè)貸款利率為5.39%。住房商業(yè)貸款首付七成，三成。

2、住房公積金按揭貸款購房利率

住房公積金按揭貸款購房利率分成5年內(nèi)和5年外，5年以內(nèi)(含5年)的利率為2.75%，5年以上為3.25%，一直以來都比商業(yè)貸款利率低很多。

3、組合按揭貸款購房利率

在住房公積金貸款額度不足的情況下，人們通常會采用商業(yè)貸款來補足購房貸款差額，所以采用了此類組合貸款業(yè)務(wù)。組合按揭貸款購房利率參照上述1、2點的利率來執(zhí)行。

貸款計算方式是什么？

管貸款利率可以上浮70%，但由于整體貨幣環(huán)境一直較為寬松，貸款利率上浮的幅度通常較小。貸款利率上浮幅度擴大源于商業(yè)銀行對信貸額度的嚴格控制，而商業(yè)銀行的積極態(tài)度是因為中央銀行窗口指導(dǎo)力度加強。下面便利用2013年貸款計算器舉例說明例子：

等額本息計算公式：〔貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)〕÷〔(1+月利率)^還款月數(shù)——1〕等額本金計算公式：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計額)×每月利率其中^符號表示乘方。舉例說明假設(shè)以10000元為本金、在銀行貸款10年、基準利率是6.65%，比較下兩種貸款方式的差異：

等額本息還款法月利率=年利率÷12=0.0665÷12=0.005541667月還款本息=〔10000×0.005541667×(1+0.005541667)^120〕÷〔(1+0.005541667)^120——1〕=114.3127元合計還款13717.52元合計利息3717.52萬元等額本金還款法：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金—已歸還本金累計額)×每月利率=(10000÷120)+(10000—已歸還本金累計額)×0.005541667首月還款138.75元每月遞減0.462元，合計：還款13352.71元，利息3352.71元。