案例三

逾期遷戶 賣房人被判違約

2012年7月23日，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具、家電、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬(wàn)元的價(jià)格出售給潘某。雙方在合同中約定，出賣人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù);如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金，逾期超過(guò)700日未遷出的，自逾期超過(guò)30日起，出賣人應(yīng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。

同年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》，進(jìn)一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶口遷出。然而江某未如約將戶口遷出，潘某遂提起訴訟，要求江某支付未履行戶口遷出義務(wù)的違約金。

昌平法院審理認(rèn)為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為構(gòu)成違約，且逾期超過(guò)30日，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)房屋總價(jià)款5%的違約金，按日計(jì)算的違約金，判決江某在7日內(nèi)支付潘某違約金7.8萬(wàn)元，并按照每日780元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實(shí)際遷出之日的違約金。

法官提示：遷戶訴求難支持

就賣方來(lái)說(shuō)，出售房屋時(shí)應(yīng)先確定所售房屋的戶口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務(wù)，如不能履行，可能會(huì)出現(xiàn)戶口因?yàn)闊o(wú)處可遷而需要承擔(dān)違約責(zé)任的情況。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，如果有遷移戶口的需求，也應(yīng)要求賣方提供戶口登記情況，并約定違約責(zé)任。需要特別注意的是，該違約責(zé)任僅能起到敦促賣方盡快將戶口遷出的作用，因戶口遷移屬于行政機(jī)關(guān)的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況，法院也只能判決其承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)法支持要求賣方將戶口遷出的請(qǐng)求。因此買方在買房時(shí)，對(duì)戶口問(wèn)題應(yīng)尤為關(guān)注。

■法官析因

房屋買賣違約成本低

據(jù)昌平法院統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年上半年，該院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%;2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長(zhǎng)29%，所占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%;2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%。從中看出，該院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量及所占比重不斷增加。

昌平法院通過(guò)這些案例分析了房屋買賣合同糾紛案件的產(chǎn)生原因。首先就是房?jī)r(jià)上漲致賣方違約成本降低。法官告訴北京晨報(bào)記者，2015年以來(lái)，北京二手房的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房?jī)r(jià)大幅度攀升。其間，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多。

通過(guò)分析，法官發(fā)現(xiàn)，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房?jī)r(jià)而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延、不及時(shí)配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進(jìn)而無(wú)法履行合同。而按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，而房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快過(guò)高，違約成本已低于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益。

政策性因素影響履約

在二手房交易過(guò)程中，財(cái)政、金融等政策性因素會(huì)對(duì)買方產(chǎn)生一定影響。

今年3月以來(lái)，北京市連續(xù)出臺(tái)多個(gè)購(gòu)房政策，新政對(duì)購(gòu)房資格、首付比例、貸款等均做出嚴(yán)格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。因此自今年第二季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購(gòu)房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒(méi)有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購(gòu)房款等。

法官同時(shí)指出，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，也容易引發(fā)糾紛。比如一部分中介機(jī)構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭(zhēng)議。還有小部分中介人員因急于獲得居間報(bào)酬，不嚴(yán)格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購(gòu)房人是否具備購(gòu)房資質(zhì)等重要事項(xiàng)，甚至有個(gè)別中介人員即使明知買賣雙方存在影響房屋買賣合同成立的情形，仍做出不一定可以實(shí)現(xiàn)的承諾促成合同簽訂，最后因?yàn)闊o(wú)法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛。北京晨報(bào)記者 何欣