二手房買賣糾紛逐年增多

昌平法院分析近年案例發(fā)現(xiàn)：違約成本低是產(chǎn)生糾紛的原因之一

沒房的想買房，有房的想換房。動輒幾百上千萬元的房子對于一般家庭來說，算是關(guān)乎到了“身家性命”。而這樣的大事，卻往往容易“出岔子”。處于“亞洲第一大社區(qū)”天通苑所在地的昌平法院，日前結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的二手房買賣糾紛，以案說法，提醒廣大購房人在購買房屋，尤其是在購買二手房屋時，一定要擦亮眼睛。

資料圖：樓市。孫睿 攝

案例一

房價上漲 賣方反悔違約

去年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位于回龍觀某小區(qū)的房屋，成交價格為333.5萬元。

王先生稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了定金10萬元、首付款40萬元。但因之后房屋價格大幅上漲，史女士明確告知房子不賣了，拒絕繼續(xù)履行合同。王先生起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同，并支付違約金。

史女士表示，不同意繼續(xù)履行合同，但可以雙倍返還王先生購房定金20萬元。

昌平法院審理認為，本案雙方當事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應按照合同的約定履行義務。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購房定金及首付款的義務，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應依法承擔繼續(xù)履行、支付違約金等違約責任。最終，法院判決王先生向史女士支付剩余購房款，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

法官提示：發(fā)現(xiàn)違約及時訴訟保全

在房價上漲階段，受利益驅(qū)使，賣方違約的風險大大增加。對于買方來說，應充分做好風險防范，審慎判斷交易對方的誠信品質(zhì)，嚴格審查房屋狀況，謹慎簽署合同，并保存好相關(guān)交易憑證。在發(fā)現(xiàn)違約風險、可能導致合同履行不能時，應及時提起訴訟保全;在涉及交易關(guān)鍵問題的溝通過程中，可以通過錄音、證據(jù)保全等形式保存相關(guān)證據(jù)。對于賣方來說，應對房地產(chǎn)市場形勢做好判斷，謹慎選擇交易時機、簽署房屋買賣合同，一旦簽署合同，就應遵守誠信原則，忠實履行合同義務。即便房價上漲，也不應違約，否則應當對因違約給買方造成的損失承擔損害賠償責任。

案例二

交易延遲 換房人無奈違約

去年11月25日，張女士與王女士簽訂房屋買賣合同，約定張女士將其名下位于回龍觀某小區(qū)的房屋出售給王女士，成交價格為155萬元。合同簽訂后，王女士依約向張女士支付了購房定金3萬元。

按照合同，王女士應于去年12月15日前支付購房首付款45萬元，逾期超過30日未付款，張女士有權(quán)解除合同。但王女士未按約定日期支付首付款，張女士遂起訴至法院，請求解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金。

面對起訴，王女士自稱是為了改善居住條件，先把自己現(xiàn)在住的房屋出售后，再用所得房款購買張女士的房屋。因自己這套房屋的購房人未及時支付購房款，才導致自己沒能按期向張女士付款，因此不同意解除合同。

昌平法院審理認為，張女士和王女士簽訂的合同合法有效，雙方均應依約履行。王女士未能如期支付購房首付款，構(gòu)成違約，張女士行使合同解除權(quán)的條件成立。因此，法院判令雙方解除房屋買賣合同，并且王女士須向張女士支付違約金3萬元，定金不退。

法官提示：換房情況最好寫入合同

為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，換房人應當對房屋買受人的資信狀況進行嚴格審查，審慎選擇交易對象，堅決摒棄信譽較差、付款能力較弱的買受人;2.對自身經(jīng)濟能力及房屋總價值要有清醒的認識，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限、給付金額，確保與所購房屋付款期限、付款金額的銜接;3.與房屋出賣人充分協(xié)商，取得房屋出賣人的理解，爭取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫入合同;4.關(guān)注房地產(chǎn)市場價值變動趨勢及國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，避免因限購、限貸政策的實施，導致?lián)Q房人購房資質(zhì)喪失、首付款比例提高、貸款額度降低，從而致使合同目的不能實現(xiàn)等情況的發(fā)生。