廣發(fā)證券發(fā)布研究報告稱，在房地產行業(yè)整體維持凈融出的背景下，擁有并維持資金和土地優(yōu)勢的房企在未來發(fā)展中將具備更大的彈性。估值回落至歷史低位，板塊再次開啟政策博弈。建議關注強投資房企基本面兌現(xiàn)、弱投資房企基本面修復、代建業(yè)務規(guī)模擴張帶來的估值提升機會，以及新賽道業(yè)務流動性提升帶來的價值重估空間。

(資料圖)

▍廣發(fā)證券主要觀點如下：

景氣度加速下行，供需兩端均存在結構性分化。

23年年初以來市場景氣度沖高后回落，Q1銷售面積達到19Q1水平，4-5月則回到14年水平，投資端1-5月地產投資累計同比下降7.2%，趨勢持續(xù)惡化。需求端市場分化，核心板塊、核心城市表現(xiàn)更好，交易占比提升使得成交均價快速提升。供給端，當前核心市場庫存去化接近榮枯線，非核心城市去庫存，但成交結構分化疊加開工能力不足使得庫存同樣面臨結構性問題。

此外，土地的供需錯配及企業(yè)信心、能力不足導致的投資意愿下降使得需求端熱度無法供給側傳導，進一步加劇供給側問題。

預計全年銷售金額14.5萬億，投資11.4萬億。

考慮到上半年落地政策較少、基本面持續(xù)下行，預計下半年政策放松等將帶動行業(yè)去化率的回升，預計23Q3-23Q4分位數(shù)回升至70%，全年實現(xiàn)銷售金額14.5萬億元，同比22年增長9%(未調整基數(shù))，若政策推進速度不達預期，全年銷售表現(xiàn)將弱于預測值。

投資端，受開工面積下降、施工強度減弱等影響，預計全年投資11.4萬億，同比下降14%。考慮統(tǒng)計局基數(shù)調整，則預計23年銷售金額同比增長14%，投資同比下降10%。

年初政策力度減弱，關注后續(xù)表態(tài)及跟進。

年初以來行業(yè)政策環(huán)境基本維持溫和，但政策放松頻次及放松力度較22年有明顯下降。22年1月至今全國四限政策評分累計下降30%，而23年以來僅下降3%，較16年2月政策底部仍有一定放松空間，關注后續(xù)政策表態(tài)及跟進情況。

企業(yè)間分化加劇，投融資能力決定后續(xù)發(fā)展。

23年前5月房企銷售同樣沖高回落，且企業(yè)間分化加劇，房企銷售表現(xiàn)與近兩年窗口期拿地規(guī)模正相關。拿地來看，23年前5月房企拿地向核心市場核心板塊進一步集中，整體拿地力度25%，其中4-5月拿地力度達到37%，較22年基本持平，其中排名居前的依然是頭部優(yōu)質央國企。

23年年初整體拿地利潤率28.5%，較22年略有提升。在行業(yè)整體維持凈融出的背景下，擁有并維持資金和土地優(yōu)勢的房企在未來發(fā)展中將具備更大的彈性。

估值回落至歷史低位，板塊再次開啟政策博弈。

受市場基本面快速走弱及政策力度減弱影響，A股、H股板塊PB(LF)估值分別為0.72x、0.35x，均下探至歷史底部，進入第三輪政策博弈。當前市場政策預期也更多面向需求端，企業(yè)后續(xù)估值抬升或更大程度上與需求端表現(xiàn)掛鉤，銷售穩(wěn)健的房企或能獲得更大估值彈性。

建議關注強投資房企基本面兌現(xiàn)、弱投資房企基本面修復、代建業(yè)務規(guī)模擴張帶來的估值提升機會，以及新賽道業(yè)務流動性提升帶來的價值重估空間。

風險提示

需求側穩(wěn)定政策力度不達預期，基本面表現(xiàn)不達預期;供給側產能缺口修復不及預期;企業(yè)風險暴露對市場情緒產生擾動。