6月20日消息今日早間，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，均較上一期下降10個(gè)基點(diǎn)。這是繼2022年8月以來(lái)，LPR首次調(diào)整，結(jié)束了此前連續(xù)9期的“按兵不動(dòng)”。

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中指研究院指出，本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來(lái)最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購(gòu)買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+ 60個(gè)基點(diǎn)） ，已降至歷史低位。

以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計(jì)算，此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，月供減少58.54元，累積30年月供減少2.1萬(wàn)元。以房貸款100萬(wàn)元、貸款20年、等額本息還款方式計(jì)算，月供減少54元，累積20年月供減少1.3萬(wàn)元。

為何降息？

自2019年8月份LPR改革以后，LPR的定價(jià)=MLF利率+浮點(diǎn)。同策研究院指出，從過(guò)往規(guī)律來(lái)看，LPR與MLF利率聯(lián)動(dòng)的概率約60%，此次LPR利率的下調(diào)直接原因是遵循了定價(jià)機(jī)制的規(guī)則。從深層次的原因來(lái)看，主要基于兩個(gè)方面的考慮：

第一、利率傳導(dǎo)機(jī)制起作用，縮小存貸差，前一段時(shí)間銀行相繼調(diào)整了存款的利率水平，在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，央行通過(guò)降低存款利率等措施，來(lái)提高市場(chǎng)流動(dòng)性、降低借貸成本，激發(fā)消費(fèi)和投資等活動(dòng)。第二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持。保障剛需和改善群體合理住房需求始終是政策支持的重點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，失業(yè)率上升，收入預(yù)期不穩(wěn)定的背景下，降低居民購(gòu)房成本是政策調(diào)整的方向。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)鏈整體仍然較為低迷，LPR利率的調(diào)整對(duì)于穩(wěn)定地產(chǎn)有一定影響。開(kāi)發(fā)投資前5個(gè)月累計(jì)增速-7.2%，當(dāng)月同比-21.5%，降幅分別較4月份擴(kuò)大1和5.3個(gè)百分點(diǎn)；新開(kāi)工累計(jì)增速為-22.6%，降幅較4月份擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。可以看到開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)工意愿持續(xù)下降。

房企進(jìn)入到資產(chǎn)負(fù)債表衰減階段，金融政策對(duì)房地產(chǎn)影響的邊際效應(yīng)下降。我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入去杠桿階段以后，在三道紅線及貸款集中度管理等政策治理下，房企外部融資的通道切斷，僅剩下銷售回款的自身造血功能，在市場(chǎng)下行壓力下，銷售規(guī)模大幅下滑，到期債務(wù)不能按時(shí)償還，暴雷及項(xiàng)目停工等行為嚴(yán)重影響到企業(yè)信用，外部融資環(huán)境盡管在優(yōu)化，但是對(duì)于出險(xiǎn)房企來(lái)講，金融十六條及三支箭等政策直接效果不明顯，出險(xiǎn)房企信用不斷惡化，很難對(duì)接到外部資金。融資政策向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，優(yōu)質(zhì)房企在當(dāng)前環(huán)境下均調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)?；辉偈堑谝灰?jiǎng)?wù)，取而代之的是穩(wěn)健和安全，因此，優(yōu)質(zhì)房企即使融資后，第一件事不是投資拿地，而是償還到期債務(wù)，避免債務(wù)暴雷。這就很好理解，為什么近期M2一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)不斷擴(kuò)大降幅，指標(biāo)逆向分化尤為明顯的原因。

居民購(gòu)買力不斷下降是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題。從30城商品房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，進(jìn)入6月份銷售下行壓力進(jìn)一步加大，從日均成交套數(shù)來(lái)看，本月1-19號(hào)日均成交套數(shù)為3084套，較5月份日均成交規(guī)模下降18.65%。這還是30個(gè)核心城市，大部分四五線城市情況更為嚴(yán)峻。伴隨著成交量的下行，房?jī)r(jià)下行的壓力也在不斷增加，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。4個(gè)一線城市中，上海的降幅最大，環(huán)比下降了0.8%。而北京則是今年以來(lái)首次環(huán)比下降，降幅為0.6%。廣州和深圳的降幅略低，分別為0.2%和0.1%。四大一線城市二手房?jī)r(jià)格齊跌，這在以往年份極為罕見(jiàn)，凸顯了房?jī)r(jià)下行的壓力。

是不是“史詩(shī)般救市”信號(hào)？

同策研究院認(rèn)為，LPR利率的下調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響更多在預(yù)期。目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問(wèn)題在于信心不足。LPR利率的經(jīng)歷10個(gè)月后再次下調(diào)，表明央行對(duì)于購(gòu)房者需求支持力度的加碼，意味著相關(guān)決策層對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向以及具體措施的落實(shí)。

市場(chǎng)傳言近期將會(huì)開(kāi)啟“史詩(shī)般救市”，LPR是不是新一輪救市的信號(hào)？同策研究院分析，從兩個(gè)方面來(lái)看：第一，6月17日國(guó)常會(huì)提到了提振經(jīng)濟(jì)的四項(xiàng)措施，但是沒(méi)有點(diǎn)名房地產(chǎn)；第二、5年期LPR降息的幅度有限。同策研究院預(yù)判：第一、全國(guó)層面大范圍的救市可能性不高，尤其是一線城市取消限購(gòu)等政策基本沒(méi)有可能；第二、更多救市會(huì)出現(xiàn)在二三四線城市，也是從因城施策、穩(wěn)定當(dāng)?shù)貥鞘械慕嵌葋?lái)理解。

未來(lái)將有哪些政策可期？中指研究院指出，從政策內(nèi)容上看，中央和監(jiān)管部門(mén)或通過(guò)降低交易稅費(fèi)、降低中介費(fèi)等方式進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，加大“保交樓”資金支持力度，加大房企資金支持力度等；地方層面，核心一二線城市政策存在較大優(yōu)化空間，如通過(guò)一區(qū)一策、與生育政策和人才政策結(jié)合等方式進(jìn)行調(diào)整。

中指研究院分析，若更多實(shí)質(zhì)性政策落地，市場(chǎng)預(yù)期或進(jìn)一步好轉(zhuǎn)和修復(fù)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，下半年市場(chǎng)有望溫和修復(fù)。