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李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)各項指標(biāo)有所轉(zhuǎn)弱。具體來看，土地出讓和新開工下滑使得開發(fā)投資繼續(xù)承壓。1-5月份，房地產(chǎn)新開工面積下跌22.6%，跌幅比1-4月份擴(kuò)大1.4個百分點；土地購置費方面，1-5月份300城宅地成交建面下滑34%，導(dǎo)致隨開工而計入開發(fā)投資的土地購置費減少，拖累開發(fā)投資。1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資下跌7.2%，跌幅比1-4月擴(kuò)大0.6個百分點，跌幅連續(xù)3個月擴(kuò)大。

1-5月份，全國商品房銷售面積同比下降0.9%，跌幅比1-4月擴(kuò)大0.5個百分點，跌幅此前連續(xù)收窄后，1-5月份首次反彈。其中，住宅銷售面積增長2.3%，但增幅比1-4月降低了0.4個百分點；商品房銷售額增長8.4%，增幅也比1-4月降低了0.4個百分點，其中住宅銷售額增長11.9%，增幅提升0.1個百分點，也是為數(shù)不多的增幅擴(kuò)大指標(biāo)，主要原因是，去年1-5月住宅銷售額跌幅較大而形成低基數(shù)，而近期各地高價改善新盤交易活躍拉高了交易額。

需求端轉(zhuǎn)弱體現(xiàn)在價格上，5月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.1%，漲幅比4月份回落了0.2個百分點，為3月份以來漲幅連續(xù)2個月回落，且相比4月份回落幅度加大。其中，一線、二線城市新房指數(shù)環(huán)比分別上漲0.1%、0.2%，漲幅比上月分別回落0.3個和0.2個百分點；5月份，70個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，為2月份以來首次下跌。其中，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。

供給端，1-5月份開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降6.6%，跌幅連續(xù)收窄后再次擴(kuò)大。其中國內(nèi)貸款下降10.5%，跌幅比1-4月擴(kuò)大了0.5個百分點；自籌資金下降21.6%，跌幅擴(kuò)大了2.2個百分點。這兩項跌幅擴(kuò)大，反映金融機構(gòu)對房企的風(fēng)險擔(dān)憂仍然存在，新增開發(fā)貸款及發(fā)行債券均在下降。銷售端較為疲弱疊加資金端的風(fēng)險擔(dān)憂，導(dǎo)致開發(fā)商拿地、開工、供應(yīng)積極性有所減弱，5月30城新房供應(yīng)僅為2019-2021年同期一半?？偟目?，房地產(chǎn)供需兩端均在縮量。

近期出現(xiàn)了新的情況。一季度積壓的購房需求釋放后，后續(xù)需求接續(xù)能力尚待提升，且存在“斷層”的跡象，導(dǎo)致需求端指標(biāo)掉頭向下，快節(jié)奏的冷暖轉(zhuǎn)換在過去較罕見。從近期新房成交結(jié)構(gòu)看，中心區(qū)少數(shù)大戶型、改善主導(dǎo)的高價新房交易較穩(wěn)定，而大體量的外圍或其他類型新盤交易明顯下降。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，5月30城平均開盤去化率43%，比4月下降8個百分點。熱點城市新增供地也呈現(xiàn)出“中心區(qū)熱點地塊被瘋搶，其他地塊遇冷”的分化局面。

另一方面，一線城市回落幅度更大。5月份，一線城市新房價格漲幅明顯回落，二手房價格“由漲轉(zhuǎn)跌”；根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，5月份一線城市新房成交量環(huán)比下滑22%，降幅高于30城平均水平，5月份京滬新盤去化率環(huán)比下降17個百分點。主要原因在于，一線城市二手房掛牌迅速攀升，房齡大(20年左右)的房源較多，交易周期長、價格預(yù)期較弱，導(dǎo)致?lián)Q房的鏈條受到一定阻礙。另外，一線城市新市民、年輕人較集中，3-4月新房提價案例多，也影響了需求。

短期看，必須要推進(jìn)既有的紓困政策落地，比如帶押過戶、降低經(jīng)紀(jì)服務(wù)費率、推進(jìn)商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款、提高“組合貸”審批效率等等，目前這些政策已陸續(xù)有部署。下一步，各地要細(xì)化主體責(zé)任，住建、金融、不動產(chǎn)管理等相關(guān)部門要推進(jìn)信息公開，加強信息系統(tǒng)、實施機制對接，消除各方風(fēng)險擔(dān)憂，摒棄“看重短期利益”的共輸局面，重視降低交易成本、打通循環(huán)堵點后，有利于做大蛋糕和實現(xiàn)共贏的局面。

此外，鑒于當(dāng)前購買力仍有所不足的情況，建議合理下調(diào)二手房交易的稅率、二手房按揭利率，這些都有助于降低交易成本、疏通交易堵塞。另外，部分銷售下滑幅度大的城市，可優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”，比如已償還的貸款記錄滿一定年限可不再認(rèn)定。在供給端，建議加大對在建、在售新盤巡查力度，對于在道路、學(xué)校等市政和服務(wù)配套等方面存在硬傷的項目，要加大補短板的力度，以有效供給來迎合和釋放需求。最后，要加強穩(wěn)就業(yè)的扶持力度，加大社保兜底力度，加大保租房供應(yīng)的規(guī)模和效率，推動租購并舉，讓需求端能休養(yǎng)生息，夯實商品房的內(nèi)生動力。