證券時(shí)報(bào)記者張淑賢

江浙民營(yíng)房企正“抄底”土拍市場(chǎng)！

(資料圖片)

近日，杭州今年第五批次集中供地?fù)u號(hào)結(jié)果出爐，5宗宅地中，有4宗被浙江本地民營(yíng)房企競(jìng)得，其中，濱江集團(tuán)（002244）又一次上榜。據(jù)悉，在2023年杭州前五批集中供地中，濱江集團(tuán)共拿下11宗土地，位居拿地榜首。

這是江浙民營(yíng)房企逆市入場(chǎng)搶地的縮影。今年以來，包括濱江集團(tuán)、偉星房產(chǎn)和亞倫房地產(chǎn)在內(nèi)的一批江浙民營(yíng)房企持續(xù)在杭州和南京等熱門城市的土拍市場(chǎng)補(bǔ)倉。

“民企拿地相對(duì)比較‘謹(jǐn)慎’，寧可錯(cuò)過，不可拿錯(cuò)，是這一類房企的投資原則?！睙o錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張斌接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“民企開始拿地意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)有望見底回升，將進(jìn)一步提升全社會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和預(yù)期。”

江浙民營(yíng)房企

鏖戰(zhàn)土拍市場(chǎng)

一批名不見經(jīng)傳的江浙民營(yíng)房企正嶄露頭角，成為維持土拍熱度的新生力量。

今年3月，偉星房產(chǎn)一戰(zhàn)成名。在南京首輪土拍中，多家房企競(jìng)爭(zhēng)河西南G03地塊，僅53秒就觸頂了最高限價(jià)，最終被偉星房產(chǎn)以樓面價(jià)43173元/平方米、總價(jià)31億元的代價(jià)拿下。該地塊也成為南京歷史上的第二高地價(jià)。

在克而瑞提供的1~5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜中，偉星房產(chǎn)以199億元的新增土地貨值位列12名，超過國(guó)貿(mào)、金茂等國(guó)資房企。

偉星房產(chǎn)相關(guān)人士以“拿地已授權(quán)給各區(qū)域公司”為由婉拒了證券時(shí)報(bào)記者的采訪。

南通亞倫房地產(chǎn)也是在今年土拍市場(chǎng)中脫穎而出的民營(yíng)房企之一。在今年4月西安的一場(chǎng)土拍中，龍湖、華潤(rùn)等7家房企都瞄準(zhǔn)了一宗約62畝的住宅地塊。在經(jīng)過了多輪競(jìng)價(jià)及搖號(hào)后，這宗熱門地塊被南通亞倫地產(chǎn)以16.5億元的總價(jià)款收入囊中。

在西安土拍市場(chǎng)取得捷報(bào)后，南通亞倫地產(chǎn)又殺入廣州，爭(zhēng)奪廣州番禺迎賓路地塊。最終，亞倫地產(chǎn)打敗中鐵建、龍湖等房企，以23.23億元斬獲該地塊。

在克而瑞提供的1~5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值排行榜中，亞倫房地產(chǎn)以94.8億元的新增土地貨值，位列28名，比肩中建智地、石家莊城投等。

“近期全國(guó)一、二線核心城市土拍中，出現(xiàn)了民營(yíng)房企加大拿地力度的現(xiàn)象，杭州、廈門、成都、南京等地的土拍市場(chǎng)，民企拿地占比都有提升?！蓖哐芯吭焊呒?jí)研究員祖冰洋接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

據(jù)祖冰洋分析，土地市場(chǎng)近期較活躍的民營(yíng)房企主要分為三類：一類是碧桂園、龍湖等龍頭民營(yíng)房企，在全國(guó)范圍內(nèi)尋找優(yōu)質(zhì)地塊補(bǔ)倉；另一類是以濱江、偉星為代表的區(qū)域型房企，主要在江浙范圍內(nèi)拿地；第三類則是本土規(guī)模較小的民企，尋找抄底、撿漏機(jī)會(huì)。

“拿地活躍的民企中，江浙民企占比和表現(xiàn)相對(duì)較突出?！弊姹笳f。

今年以來已在杭州斥資逾140億元、拿下11宗地的濱江集團(tuán)，近日在回答投資者提問時(shí)稱，目前公司還是按年初拿地計(jì)劃拿地，繼續(xù)在優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段新增土地儲(chǔ)備。根據(jù)此前計(jì)劃，該公司今年在土地市場(chǎng)的投資金額控制在300億元、權(quán)益回款的50%以內(nèi)。城市方面，除杭州外，重點(diǎn)考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等。

拿地背后的

“天時(shí)”“地利”

證券時(shí)報(bào)記者在采訪中了解到，今年的熱門城市土拍中，江浙民營(yíng)房企表現(xiàn)突出，主要基于自身資金實(shí)力和對(duì)區(qū)域樓市的樂觀考量。

祖冰洋表示，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)狀況相對(duì)較好，核心一、二線城市較多，購房需求相對(duì)堅(jiān)挺，市場(chǎng)狀況略強(qiáng)于其他地區(qū)，因此本地民企銷售回款狀況好于其他區(qū)域，拿地資金相對(duì)寬裕，對(duì)江浙市場(chǎng)尤其是核心城市的市場(chǎng)信心也較高。此外，部分頭部民企去年基本沒有拿地，土地儲(chǔ)備不足，出于持續(xù)經(jīng)營(yíng)的需要，開始加大補(bǔ)倉力度。

“土拍的區(qū)域性很重要，比如杭州是活力較強(qiáng)的城市，市場(chǎng)預(yù)期較好。另外，土地投放的質(zhì)地相對(duì)不錯(cuò)，對(duì)房企而言存在穩(wěn)定的獲利空間。”上海中原分析師盧文曦也向記者表示。

除了“地利”，“天時(shí)”也推動(dòng)有資金實(shí)力的房企積極拿地。

“從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，6月是上半年最后的時(shí)間窗口，若搶下工期，有機(jī)會(huì)在12月入市，并轉(zhuǎn)化為今年的營(yíng)收，因此市場(chǎng)參與度較高?！北R文曦說。

值得一提的是，在近兩年較為低迷的土拍市場(chǎng)中，民營(yíng)房企逆勢(shì)而為，也積累了豐富的“抄底”經(jīng)驗(yàn)。

偉星房產(chǎn)2022年度報(bào)告顯示，2022年，公司先后在合肥、寧波等地拿下多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，全年新增土地20塊，拿地總投入約243億元。2021年，公司購地金額亦超過200億元。

亞倫地產(chǎn)同樣在2022年揮斥重金向一、二線城市進(jìn)發(fā)。當(dāng)年，亞倫地產(chǎn)先后和龍湖、新黃浦（600638）合作，摘得合肥瑤海、上海青浦等區(qū)域的地塊。同時(shí)，該房企還首次進(jìn)軍珠三角，取得了深圳寶安區(qū)新安街道的安居型商品房項(xiàng)目。

“這些江浙地方民企都堅(jiān)定看好中國(guó)未來經(jīng)濟(jì)，特別是在中國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中一、二線城市的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)?！睆埍蠼邮苡浾卟稍L時(shí)表示，江浙民營(yíng)房企又擁有自身品牌優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品主要走高端改善路線，立足本地，不求規(guī)模，因此資金狀況良好。

民企參與全國(guó)土拍市場(chǎng)

總體仍謹(jǐn)慎

盡管部分江浙民企在加大拿地力度，但在業(yè)內(nèi)人士看來，民企積極參拍的主要是一、二線核心城市的市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，這說明企業(yè)對(duì)后市預(yù)期依然謹(jǐn)慎。

“市場(chǎng)普遍認(rèn)為城市、板塊間存在分化，更看好核心一、二線城市，且只有核心城市優(yōu)質(zhì)地塊未來銷售才更有保障，普通二線城市和絕大多數(shù)三四線城市市場(chǎng)缺乏動(dòng)力，暫無起色?！弊姹笳f。

同策研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，住宅用地方面，今年5月份，我國(guó)一線城市土地成交4幅，環(huán)比下降79.92%，同比下降82.83%；二線城市成交161幅，環(huán)比上漲50.10%，同比增長(zhǎng)47.46%；三四五線城市成交690幅，環(huán)比增長(zhǎng)20.90%，同比下降28.74%。

可見，土拍熱度依然只集中在個(gè)別城市，二線城市中，杭州、南京、寧波等熱點(diǎn)城市土拍熱度相對(duì)較高，大多數(shù)低能級(jí)市場(chǎng)仍然延續(xù)低溫局面。

“民企拿地意愿提升，目前只出現(xiàn)在部分熱門區(qū)域性市場(chǎng)，能不能成為扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)，還有待觀察?！北R文曦說。

事實(shí)上，就全國(guó)范圍內(nèi)的土拍市場(chǎng)而言，央國(guó)企依然占主導(dǎo)地位。就盧文曦觀察，大部分城市的土拍市場(chǎng)上，還是以央國(guó)企以及地方城投等拿地為主，民企參與度相對(duì)保守。

同策研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月上市房企拿地TOP20排行榜中，上榜房企仍然以央國(guó)企為主，其中華潤(rùn)置地以605.76億元的拿地金額、316.74萬平方米的拿地建筑面積，排名金額榜、面積榜第一。