西城天鑄售價與周邊的二手房形成倒掛，成為其熱銷的原因之一。 新京報記者 袁秀麗 攝

中海望京府具備“爆款”面相的一個原因是“網(wǎng)紅”戶型，其139平方米的四居戶型，三個臥室和一個客廳全部朝南，兩衛(wèi)一廚均為明廚明衛(wèi)。 新京報記者 王海亮 攝

隨著近期北京樓市出現(xiàn)回暖跡象，占據(jù)北京新房市場半壁江山的限房價項(xiàng)目，出現(xiàn)了幾個熱銷以及較好銷售預(yù)期的項(xiàng)目而備受關(guān)注。在這幾個爆款限房價項(xiàng)目背后，是個案還是具有市場共性?北京限房價項(xiàng)目市場開始回暖了嗎?

“夜搶”限房價項(xiàng)目

半個月前，位于豐臺小瓦窯的限房價項(xiàng)目華潤電建橡樹瀾灣項(xiàng)目開盤，因?yàn)榍坝型瑓^(qū)域世茂國風(fēng)長安的大熱，該項(xiàng)目也是未賣先熱。據(jù)了解，項(xiàng)目當(dāng)天共推出575套房源，選房客戶有870組，現(xiàn)場人數(shù)高達(dá)1300余人。項(xiàng)目采用手機(jī)線上選房方式，僅過4分鐘，560套房源就被搶一空，去化率超過97%。事實(shí)上，該項(xiàng)目部分戶型存在“槽點(diǎn)”，諸如140平方米的四居室，雖然南北通透，格局方正，但雙衛(wèi)均是暗衛(wèi)，通風(fēng)換氣效果差。

同樣熱銷的還有世茂國風(fēng)長安。該項(xiàng)目在2月18日選房，633套房源吸引了超過1000組客戶選房，成為農(nóng)歷新年后第一個爆款限房價項(xiàng)目。與橡樹瀾灣相同的是，世茂國風(fēng)長安部分戶型也存在硬傷，諸如90平方米的躍層戶型，東西向、2梯17戶。

與此同時，也有一些限房價項(xiàng)目，雖然地理位置相對上述項(xiàng)目遜色，但是市場口碑不錯。諸如已經(jīng)取得預(yù)售證的“翠湖三杰”——山嶼湖、葛洲壩北京紫郡蘭園、萬科翡翠云圖項(xiàng)目。此外，預(yù)計于近期入市的還有位于朝陽馬泉營的中海望京府及大興金茂悅。

過去一年，北京限房價項(xiàng)目一直處在艱難的去化中，雖然個別項(xiàng)目熱銷，但是難以抵消整體去化不佳的處境。新年過后，在新項(xiàng)目入市有限的情況下，幾個限房價項(xiàng)目出現(xiàn)熱銷的背后引人關(guān)注。

價格已限，地段成“王道”

從2018年熱銷的佑安府、金融街融府、洺悅苑到世茂國風(fēng)長安、華潤電建橡樹瀾灣等，雖然個別項(xiàng)目存在戶型瑕疵，但是并未影響銷售的原因是“地段+價格”優(yōu)勢。上述項(xiàng)目分布在2-4環(huán)之內(nèi)。更重要的是由于限制售價，價格倒掛，低于周邊的二手房價格，具有性價比優(yōu)勢。

佑安府位于南二環(huán)到南三環(huán)之間，周邊雖然遍布大量的安置房，但是由于處于北京核心地段，連同周邊的招商中國璽、華潤昆侖域形成了一個高端住宅區(qū)，更重要的是，相比區(qū)域高達(dá)10萬元/平方米的售價，佑安府限售均價79459/平方米，大受購房者歡迎。

還有位于西南三環(huán)邊的西城天鑄，周邊交通通達(dá)、配套齊全，而同一區(qū)域的泰禾西府大院銷售價格已超10萬元/平方米，龍湖西宸原著均價已達(dá)131759元/平方米。西城天鑄最高銷售單價不超81690元/平方米，與周邊二手房形成倒掛，這也是其火爆的原因之一。

位于豐臺小瓦窯的世茂國風(fēng)長安和華潤電建橡樹瀾灣，距西四環(huán)約4公里。更重要的是，兩個項(xiàng)目均價約53000元/平方米，而周邊二手房售價在6萬-7萬/平方米，“買到即賺到”。

在分析人士看來，對于限房價項(xiàng)目來說，地段是王道，相比周邊純商品住宅具有價格優(yōu)勢，位置越好的限房價項(xiàng)目整體成交情況越好。

此外，除了地段優(yōu)勢外，限房價項(xiàng)目的板塊優(yōu)勢也逐漸凸顯。上述的“翠湖三杰”雖然位于五環(huán)之外，但是位居海淀區(qū)，距離百度、新浪、聯(lián)想、騰訊、網(wǎng)易等所在的中關(guān)村軟件園7公里左右，且前幾年海淀住宅供應(yīng)稀缺，三項(xiàng)目能彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)供不應(yīng)求的狀況。

中海望京府項(xiàng)目雖然在東北五環(huán)外，但是臨近望京商務(wù)中心，較孫河更具區(qū)位優(yōu)勢。更重要的是，阿里巴巴北京總部位于中關(guān)村科技園區(qū)朝陽園北區(qū)，距離中海望京府非常近。

需要指出的是，具有地段絕對優(yōu)勢的北京限房價項(xiàng)目數(shù)量很少，僅在10個左右，截至目前，北京限房價項(xiàng)目地塊供應(yīng)已經(jīng)超過80宗，地段撬動熱銷不具有共性和普遍性。

要逆襲，靠產(chǎn)品

記者發(fā)現(xiàn)，“均好性+差異化”成為“地段+價格”外，限房價項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)逆襲的另一法寶，尤其是5-6環(huán)的限房價項(xiàng)目，地段不占絕對優(yōu)勢，又遭遇集中供應(yīng)、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，唯有通過周邊的配套，諸如軌道交通、教育、公園等，抑或是產(chǎn)品的創(chuàng)新等指標(biāo)，進(jìn)行均好性組合和差異化策略，方能夠在區(qū)域激戰(zhàn)中實(shí)現(xiàn)突圍。

諸如中海望京府，雖然具有板塊優(yōu)勢，但是能夠使其具備“爆款”面相的另一個原因是“網(wǎng)紅”戶型的打造，據(jù)了解，其139平方米的四居戶型，三個臥室和一個客廳全部朝南，兩衛(wèi)一廚均為明廚明衛(wèi)，這在北京限房價項(xiàng)目中甚是少見。

再如大興金茂悅，雖然位于六環(huán)之外，但由金茂操盤，“科技精裝”交付、四居“網(wǎng)紅”戶型、不到4萬元/平方米的售價，并受北京新機(jī)場航空交通利好，在一定程度上彌補(bǔ)了地段較差的劣勢。

資深地產(chǎn)媒體人韓樂表示，縱觀幾個熱銷的項(xiàng)目，要么是具備地段優(yōu)勢，要么是產(chǎn)品進(jìn)行顛覆性創(chuàng)新，打造網(wǎng)紅戶型和爆款產(chǎn)品。在限房價項(xiàng)目中，產(chǎn)品品質(zhì)愈發(fā)關(guān)鍵，用真正的品質(zhì)去打動消費(fèi)者，這才是今年限房價項(xiàng)目的主流趨勢。

■ 觀察

冷熱不均，平均簽約40%

相比幾個限房價項(xiàng)目的熱銷，事實(shí)上，大部分的限房價項(xiàng)目去化一般。韓樂表示，目前北京限房價項(xiàng)目的狀況是冷熱不均、兩極分化，地段好、品質(zhì)好的項(xiàng)目大賣，相反，地段不好、產(chǎn)品也不好的項(xiàng)目則賣的不好。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示，熱銷并不能說明整體市場出現(xiàn)回暖趨勢，畢竟位置好的項(xiàng)目只是個案，絕大多數(shù)限房價項(xiàng)目位于五環(huán)外、六環(huán)周邊，這些項(xiàng)目普遍存在大面積滯銷的情況。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至4月初，北京合計入市限房價項(xiàng)目45個，獲取預(yù)售證66期，提供房源30146套，網(wǎng)簽7631套，合計80.3萬平米，按照面積計算網(wǎng)簽比例，去化率是22.2%。即便算上實(shí)際的銷售，平均簽約數(shù)量也不足40%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，限房價項(xiàng)目已經(jīng)普遍性降價10%左右，市場分化非常明顯，部分位置優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，去化接近90%，而大部分項(xiàng)目自去年入市以來，去化不足40%。

值得關(guān)注的是，2019年，限房價項(xiàng)目面臨的壓力可能比2018年更為多樣化，除了產(chǎn)品同質(zhì)化所導(dǎo)致的同類項(xiàng)目之間競爭外，還將面臨眾多共有產(chǎn)權(quán)房入市對其形成的客源爭奪。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，限房價項(xiàng)目加速去化最為有效的手段當(dāng)然是在價格上做文章，對部分同質(zhì)化明顯的戶型進(jìn)行更為有效的價格優(yōu)化。另外需要注意對于后續(xù)產(chǎn)品做更為精準(zhǔn)化定位，以產(chǎn)品突圍勝于以價格突圍。