人口規(guī)模和人口質(zhì)量決定了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿σ约白》啃枨蟮目臻g，也直接影響著城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的價(jià)值。人口規(guī)模大且人口持續(xù)增加意味著城市具備更大的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模和潛在消費(fèi)需求；人口質(zhì)量高，意味著居民購(gòu)買力強(qiáng)勁，對(duì)住房的購(gòu)買能力高，且對(duì)住房品質(zhì)的要求也更高。2022年末，全國(guó)總?cè)丝诔霈F(xiàn)60多年來(lái)首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動(dòng)成為不同城市人口變化的主導(dǎo)因素，受宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情反復(fù)影響，2022年不同地區(qū)之間的人口流動(dòng)趨勢(shì)發(fā)生新的變化，但高能級(jí)城市虹吸效應(yīng)仍較為明顯，與此同時(shí)，生育政策、落戶政策、人才引進(jìn)政策等進(jìn)一步影響著人口的流向。

(資料圖片)

更多城市中指云”獲取

人口流動(dòng)趨勢(shì)：二線及東部?jī)?yōu)勢(shì)三四線城市人口保持增長(zhǎng)，人口集聚優(yōu)勢(shì)明顯

疫情導(dǎo)致廣深2022年常住人口階段性回落，長(zhǎng)沙、杭州、合肥、西安、貴陽(yáng)、南昌人口增加超十萬(wàn)

表：2022年一二線和三四線城市常住人口增量TOP20

注：大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、北海統(tǒng)計(jì)公報(bào)未公布或未公布常住人口數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒

2022年，長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游部分核心城市人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn)，其中長(zhǎng)沙、杭州、合肥人口增量位居全國(guó)前三。珠三角、京津冀、中原地區(qū)、東北地區(qū)人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉(zhuǎn)降。

長(zhǎng)三角城市群的核心優(yōu)勢(shì)在于其發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、強(qiáng)大的創(chuàng)新能力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及城市間較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同性。上海近些年人口增速整體呈放緩態(tài)勢(shì)，2022年受疫情影響，產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈?zhǔn)艿經(jīng)_擊，部分產(chǎn)業(yè)外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬(wàn)人。杭州數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人口增量連續(xù)四年位居全國(guó)前列。2022年常住人口增加17.2萬(wàn)人，增量居全國(guó)第二。合肥在沿海產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，先進(jìn)制造業(yè)快速發(fā)展的加持下，就近就業(yè)人員增多，人口吸附能力居全國(guó)第三位，2022年常住人口增加16.9萬(wàn)人。

長(zhǎng)江中游城市群承接沿海地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)核心城市在中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)中承擔(dān)創(chuàng)新帶頭角色，制造業(yè)、信息技術(shù)和高端裝備制造業(yè)等領(lǐng)域具有較高的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿ΑｉL(zhǎng)沙工程機(jī)械、汽車、生物等支柱產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬(wàn)，居全國(guó)首位。南昌產(chǎn)業(yè)聚集效果明顯，全年常住人口增長(zhǎng)超10萬(wàn)人，位列長(zhǎng)江中游城市群第二。

珠三角、京津冀城市群人口整體呈現(xiàn)流出態(tài)勢(shì)。去年珠三角制造業(yè)、外貿(mào)等行業(yè)整體受疫情影響較大，短期內(nèi)就業(yè)人數(shù)減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬(wàn)人、7.6萬(wàn)人，深圳特區(qū)自設(shè)立以來(lái)首次人口負(fù)增長(zhǎng)，常住人口減少2萬(wàn)人。京津冀城市群人口持續(xù)縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數(shù)城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬(wàn)人、10萬(wàn)人。

中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，2022年西安常住人口增加12.3萬(wàn)人，成都增加7.6萬(wàn)人，西安、成都作為西部核心城市，保持較強(qiáng)人口吸引力；而貴陽(yáng)人口高增長(zhǎng)則得益于較高的人口出生率，根據(jù)貴陽(yáng)衛(wèi)健局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年貴陽(yáng)市常住人口出生4.97萬(wàn)人。

一線及部分二線城市小學(xué)在校生規(guī)模大且增長(zhǎng)較快，三四線城市多呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)

目前，我國(guó)小學(xué)入學(xué)率已接近100%，且在校生數(shù)量的統(tǒng)計(jì)為具有學(xué)籍的注冊(cè)學(xué)生數(shù)，精確性高，因此，小學(xué)在校生規(guī)模及增速也是我們判斷城市人口吸引力的重要指標(biāo)。

圖：2022年重點(diǎn)城市小學(xué)在校生規(guī)模及近三年復(fù)合增速

注：重慶2022年在校小學(xué)生為203萬(wàn)，復(fù)合增速為-0.5%，未在圖中展示。臨沂、商丘等城市尚未公布2022年小學(xué)生數(shù)據(jù)，采用2021年數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局

小學(xué)生在校生數(shù)量反映了地區(qū)的家庭穩(wěn)定性和教育資源吸引力，也是評(píng)判城市未來(lái)人口潛力的重要標(biāo)準(zhǔn)，受人口基數(shù)影響，小學(xué)在校生人數(shù)與城市梯隊(duì)關(guān)系密切。一線城市中，廣州、深圳、北京2022年小學(xué)在校生規(guī)模均超100萬(wàn)，近三年復(fù)合增速分別為3.1%、2.9%和4.9%，上海2022年小學(xué)在校生92萬(wàn)人，三年復(fù)合增速3.4%，均保持較快增長(zhǎng)。二線城市來(lái)看，成都、鄭州、西安、南寧、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、青島、濟(jì)南、合肥2022年小學(xué)在校生規(guī)模超50萬(wàn)，近三年復(fù)合增速均高于4%，這些城市在教育領(lǐng)域的投入和發(fā)展方面取得了顯著成效，小學(xué)在校生增長(zhǎng)明顯，人口潛力突出，為城市帶來(lái)更多可持續(xù)的剛性及改善性住房需求。重慶、石家莊、溫州、哈爾濱近三年復(fù)合增速均低于0。三四線城市中臨沂、邯鄲、南陽(yáng)小學(xué)在校生規(guī)模均超100萬(wàn)，但多呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，僅少數(shù)城市如泉州、湛江小學(xué)在校生3年復(fù)合增速保持增長(zhǎng)。

城鎮(zhèn)化空間：新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略引領(lǐng)高質(zhì)量發(fā)展，中部、西部部分地區(qū)城鎮(zhèn)化仍有較大提升空間

2022年末全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末提高0.50個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已進(jìn)入中后期，城鎮(zhèn)化進(jìn)程整體或?qū)⒅鸩綔p緩，但部分中西部城市城鎮(zhèn)化仍具備較大發(fā)展空間。

表：2022年主要省份及其省會(huì)常住人口、城鎮(zhèn)化水平

注：*哈爾濱、長(zhǎng)春常住人口為2021年數(shù)據(jù)、拉薩為2020年數(shù)據(jù)?；疑珵槿∪丝诔?000萬(wàn)且城鎮(zhèn)化率低于65%的省份

數(shù)據(jù)來(lái)源：各省市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒

從主要省份城鎮(zhèn)化來(lái)看，廣東、江蘇、浙江、遼寧和福建常住人口城鎮(zhèn)化率超70%，在各省中居領(lǐng)先位置。河南、四川、安徽、湖南、湖北、山東省常住人口規(guī)模超6000萬(wàn)，而城鎮(zhèn)化率不足65%，低于全國(guó)平均水平，未來(lái)城鎮(zhèn)化仍有較大空間，尤其是河南和四川省，常住人口超8000萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率不足60%，未來(lái)下轄地市、縣市人口向省會(huì)聚集過(guò)程中，也將帶來(lái)大量住房需求。

人口結(jié)構(gòu)變化：生育率下降及老齡化挑戰(zhàn)來(lái)臨，生育+引才政策助力城市住房需求釋放

一二線以及珠三角三四線城市人口年輕化優(yōu)勢(shì)明顯，剛性和改善性住房需求仍有較大釋放空間

圖：2020年重點(diǎn)城市主要年齡段常住人口占比情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：第七次人口普查數(shù)據(jù)

人口年齡結(jié)構(gòu)是一個(gè)衡量城市競(jìng)爭(zhēng)力和城市可持續(xù)發(fā)展能力的重要指標(biāo)，也是判斷各個(gè)城市住房需求特征的關(guān)鍵指標(biāo)，其中20-34歲年輕人口對(duì)衡量城市年輕化程度和剛需購(gòu)房潛力至關(guān)重要。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，一二線城市年輕人口占比普遍較高，尤其是珠三角城市群，憑借產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)年輕人和創(chuàng)業(yè)者的吸引力較大，2020年深圳20-34歲人口占比達(dá)39%，居全國(guó)首位；其余年輕化程度較高城市如東莞、廣州和佛山，分別占34%、33%和29%。相比之下，大連、哈爾濱和重慶等在二線城市中年輕人口比例較低，20-34歲人口僅占總?cè)丝诘募s20%，低于全國(guó)平均水平。

35-49歲人口是城市中的中青年人群，在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和家庭方面扮演著重要角色，是購(gòu)買改善性住房的中堅(jiān)力量。珠三角城市群的中年人口比例仍然較高，其中東莞、中山、佛山和深圳分別占總?cè)丝诘?1%、29%、28%和27%，在地級(jí)市中排名前四?；涢}浙沿海城市群中廈門、泉州以及寧波、烏魯木齊等地35-49歲人口占比超25%。

65歲以上的人口群體方面，三四線城市一般具有較高的老年人口比例，本地年輕人口流出等因素都加速了人口老齡化進(jìn)程。在一二線城市中，重慶、大連、上海和沈陽(yáng)的65歲以上人口比例超過(guò)15%，這些城市面臨著較高的養(yǎng)老需求，適老性住房存在較大空間。

人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間互相作用并互相影響，發(fā)達(dá)地區(qū)通常會(huì)吸引更多年輕人口遷入，擁有足夠的年輕人和勞動(dòng)力，又能夠?yàn)槌鞘械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力和活力。近幾年，各地都在通過(guò)制定合理的生育鼓勵(lì)和保障政策，并加強(qiáng)老年人口的養(yǎng)老保障等措施，來(lái)提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力。未來(lái)，隨著不同城市人口年齡結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出新的特征，居民住房產(chǎn)品需求也將隨之發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)企業(yè)需考慮各地區(qū)的住房需求特征，進(jìn)行有針對(duì)性的住房供給。

高等教育資源集中于一二線城市，高質(zhì)量人才推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)正向循環(huán)

人才是城市發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力，其知識(shí)、技能和創(chuàng)造力的貢獻(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要，人才的高購(gòu)買力也為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)注入活力。人才的聚集可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚和企業(yè)投資，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，高素質(zhì)人才往往有更高的收入和更高的消費(fèi)需求，這也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2010-2020年，我國(guó)大專及以上學(xué)歷人口占常住人口比例由8.9%提升至15.4%，高等教育普及率顯著提高，人口素質(zhì)得到明顯提升。

表：2022年重點(diǎn)城市普通高等學(xué)校（本?？疲┰谛Ｉ藬?shù)

注：標(biāo)*為2021年數(shù)據(jù)，2020年大專及以上學(xué)歷數(shù)據(jù)來(lái)源七普。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)局、統(tǒng)計(jì)年鑒

高等教育資源主要集中在一二線城市，這些城市擁有較多的人才儲(chǔ)備，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)需求提供了重要支撐。廣州、鄭州、武漢、重慶和成都等城市2022年普通高等教育學(xué)校在校生超過(guò)百萬(wàn)人，畢業(yè)生超過(guò)20萬(wàn)人，人才儲(chǔ)備豐富。吸引和留住人才仍是各個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，近幾年多地推出了吸引人才政策，包括提供購(gòu)房補(bǔ)貼、提供良好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境、放寬人才落戶資格等。

北京高學(xué)歷人口占比全國(guó)領(lǐng)先，上海、南京、武漢、西安、太原大專及以上學(xué)歷占比超30%。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，不同城市受教育水平分化嚴(yán)重，北京大專以上學(xué)歷的比例占到常住人口的42%左右，位居全國(guó)首位。上海教育資源豐富，人才虹吸能力強(qiáng)，受過(guò)高等教育人口占34%。南京、武漢高校眾多，且對(duì)人才吸納能力較強(qiáng)，年輕人口持續(xù)流入，大專及以上學(xué)歷人口超1/3，這些城市的高素質(zhì)人才儲(chǔ)備對(duì)城市的發(fā)展具有積極影響。

核心城市人均住房面積較低，珠三角新房市場(chǎng)仍有提升空間

經(jīng)過(guò)20年多年的快速發(fā)展，我國(guó)居民基本住房需求已得到滿足，根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)家庭戶人均住房建筑面積提升至41.76平米，但不同區(qū)域和城市之間仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾。一線城市人均住房面積普遍偏低，其中深圳僅人均22平方米，廣州、上海、北京均低于35平方米。從區(qū)域來(lái)看，東北地區(qū)人均住房建筑面積普遍較低，如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春低于40平方米；中原、成渝城市群一般處于40-50平方米之間；而長(zhǎng)江中游、粵閩浙沿海地區(qū)人均住房建筑面積較大，普遍高于40平方米，部分城市如莆田、上饒、衢州達(dá)60平方米以上。珠三角地區(qū)人均住房建筑面積普遍較低，東莞、珠海的人均住房面積僅28、31平方米，其余城市亦低于40平方米，未來(lái)新房仍有較大增長(zhǎng)空間。

圖：2020年一二線城市人均住房建筑面積（平方米）

圖：2020年重點(diǎn)城市家庭住房類型占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：第七次人口普查數(shù)據(jù)

年輕人口集聚的城市購(gòu)房比例相對(duì)較低，租房需求大，未來(lái)存在較大剛需釋放空間。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年一線城市以及廈門、杭州、東莞、佛山等城市租房比例高，這些城市外來(lái)人口較多，且房?jī)r(jià)偏高，導(dǎo)致租房人口多；沈陽(yáng)、天津、南京等二線城市擁有較高的購(gòu)房比例。租房比例較高的地區(qū)，未來(lái)這部分租房人口有望逐步轉(zhuǎn)向購(gòu)房，為當(dāng)?shù)厥字眯枨筇峁┲?，同時(shí)也為長(zhǎng)租市場(chǎng)提供發(fā)展機(jī)會(huì)。

結(jié)語(yǔ)

2022年我國(guó)人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，出生率持續(xù)降低，城市間對(duì)人口的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游城市群人口集聚效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，核心二線城市人口持續(xù)流入，為城市帶來(lái)新的購(gòu)房需求。中西部部分地區(qū)城鎮(zhèn)化水平仍較低，省會(huì)城市對(duì)周邊城鎮(zhèn)的人口虹吸效應(yīng)有望進(jìn)一步顯現(xiàn)。從人口結(jié)構(gòu)上看，核心一二線城市年輕人口普遍較多，且對(duì)人才集聚能力更強(qiáng)，未來(lái)隨著城市發(fā)展活力提升，也將進(jìn)一步促進(jìn)人口流入，剛需和改善需求相對(duì)旺盛，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大。