近期，“韓國(guó)房?jī)r(jià)暴跌”的消息引發(fā)了極大關(guān)注。根據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，2023年以來，韓國(guó)公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。不過，也有媒體在實(shí)地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，韓國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)的幅度被輿論夸大，但其獨(dú)有的全租房模式正在經(jīng)歷一場(chǎng)信任危機(jī)。

【資料圖】

為此，《》記者采訪了在韓國(guó)留學(xué)多年的留學(xué)生，與其聊了聊關(guān)于韓國(guó)全租房、月租房、韓國(guó)生活成本以及社會(huì)文化等方面的話題。

“房?jī)r(jià)確實(shí)受到關(guān)注”

嘉諾（化名）已經(jīng)在韓國(guó)留學(xué)了近7年?！拔易约阂彩橇魧W(xué)生，說實(shí)話對(duì)于韓國(guó)房?jī)r(jià)的關(guān)注并不多。不過，NAVER（韓國(guó)最大的搜索引擎）上近期的確有韓國(guó)房?jī)r(jià)的新聞報(bào)道?！奔沃Z對(duì)《》記者說。

嘉諾在搜索了相關(guān)關(guān)鍵詞后，發(fā)現(xiàn)排在前列的新聞是韓國(guó)本土媒體在2023年2月底發(fā)布的一則房?jī)r(jià)文章，搜索頁(yè)面顯示：“韓國(guó)房地產(chǎn)院周價(jià)格走勢(shì)，首爾房?jī)r(jià)比4年前下跌2.1%。”嘉諾常年居住在韓國(guó)釜山，其對(duì)記者說：“首爾的房?jī)r(jià)應(yīng)該是韓國(guó)最高的?！?/p>

如此看來，韓國(guó)首爾的房?jī)r(jià)的確出現(xiàn)了調(diào)整，但整體的調(diào)整幅度或許在可控范圍之內(nèi)，似乎沒有出現(xiàn)“暴雷”的現(xiàn)象。不過，韓國(guó)房?jī)r(jià)的確出現(xiàn)了連續(xù)下跌。韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，韓國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.47%，為連續(xù)第11個(gè)月出現(xiàn)下跌。

值得關(guān)注的是，早在2022年5月份之前，根據(jù)多篇公開報(bào)道，韓國(guó)房?jī)r(jià)曾經(jīng)連續(xù)上漲了32個(gè)月。2021年，韓國(guó)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到15.9%。一輪暴漲之后，韓國(guó)的房?jī)r(jià)攀登到了全球前列。Numbeo、澤平宏觀發(fā)布的數(shù)據(jù)資料顯示，2022年，首爾市中心的房?jī)r(jià)達(dá)到15萬元/平米（以下經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均以“人民幣”為單位）左右，外圍區(qū)房?jī)r(jià)也接近8萬元/平米。

“買不起，太貴了，像我們留學(xué)生的話基本上全部都是采用月租房的形式來解決居住問題，留學(xué)生我沒有見過在韓國(guó)買房子的?！奔沃Z對(duì)《》記者說。

敗在“全租房”？

《》記者注意到，韓國(guó)此輪房地產(chǎn)行情的主角是“全租房”?！昂苌衿妫矣X得是很特別的一種租賃模式?！奔沃Z對(duì)《》記者說。

“舉例來說，全租房就是租客向房東一次性支付一兩百萬元的價(jià)格，然后可以一直在房子里居住。等到三四年之后，房東會(huì)全額返還租客此前支付的金額，然后租客退租，但在居住全程中不需要再繳納房租?！奔沃Z說，“就像免費(fèi)住了好幾年的房子一樣。”

國(guó)泰君安證券發(fā)布的研報(bào)顯示，全租房是一種介于月租和所有權(quán)之間的選擇，在租約的最開始，租戶需要繳納當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值50%至80%（具體由合約雙方協(xié)議）的單一保證金，其后在整個(gè)租約期間無需支付其他租金，合約通常為2年，并且可再續(xù)約2年，房東需在合約期滿后退還所有押金。

值得關(guān)注的是，租約期間，押金的利息收入與租戶無關(guān)，歸房東所有，房東可將其作為收入。“房東可以拿著租客的錢去投資，這種房屋租賃模式在韓國(guó)很火，我自己認(rèn)識(shí)的教授就是租了全租房?！奔沃Z對(duì)《》記者說。

公開資料顯示，全租房的起源可以追溯到一個(gè)多世紀(jì)之前，但是流行于20世紀(jì)末。國(guó)泰君安證券在研報(bào)中表示，2008年金融危機(jī)過后，韓國(guó)央行大幅下調(diào)基金利率。而全租房可以使租戶通過銀行貸款用低于普通房租的成本住進(jìn)同級(jí)別的住宅，房東則可以收取大額押金投資資本市場(chǎng)，銀行則從中收取利差，全租房使得韓國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“三贏”的局面。

但是，隨著韓國(guó)央行加大利率，“貸款租賃全租房比月租房更劃算”這一優(yōu)勢(shì)逐漸消退。根據(jù)Korea Real Estate Board發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年下半年，全租房?jī)r(jià)格下跌態(tài)勢(shì)明顯，月租房的數(shù)量開始超越全租房，這一節(jié)點(diǎn)與上文提到的韓國(guó)房?jī)r(jià)開始下行相同。

談及全租房的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，嘉諾對(duì)《》記者說：“我個(gè)人感覺全租房還是很安全的。因?yàn)樽鈶艉头繓|之間是通過不動(dòng)產(chǎn)中介進(jìn)行交易的，是有機(jī)構(gòu)保障的。”嘉諾表示，韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)交易中介遍地開花，“我家周圍就有好幾個(gè)品牌的不動(dòng)產(chǎn)交易門店”。但是，嘉諾說；“從性質(zhì)上來看，不動(dòng)產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)類似于公司，應(yīng)該沒有相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)背景?！?/p>

但在全租房盛行的模式下，韓國(guó)房地產(chǎn)貸款逾期率不斷上升。根據(jù)此前路透社的報(bào)道，韓國(guó)在不斷實(shí)行緊縮的貨幣政策，從2021年8月份至2023年1月份，韓國(guó)央行多次上調(diào)基準(zhǔn)利率，累計(jì)加息300個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到3.5%。

不斷加息對(duì)于房貸人并不友好，也使得暗藏在水下的金融風(fēng)險(xiǎn)開始暴露。6月12日，韓國(guó)央行行長(zhǎng)李昌鏞表示，韓國(guó)房地產(chǎn)貸款逾期率正在增加，需要密切關(guān)注相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)，2023年可能制定更復(fù)雜的貨幣政策以防范和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。反映到全租房上，則是開始有房東無法按期償還租戶的押金。

李昌鏞直言，政府應(yīng)尋求逐步實(shí)施家庭債務(wù)去杠桿化的中長(zhǎng)期計(jì)劃。國(guó)際金融研究所發(fā)布的報(bào)告顯示，韓國(guó)2023年第二季度家庭債務(wù)占GDP的比重達(dá)到104.3%，近3/4的家庭財(cái)富與房地產(chǎn)關(guān)系密切。

人口問題拖累地產(chǎn)？

和嘉諾一樣的大批在韓留學(xué)生們則是普遍選用月租的方式來進(jìn)行住房租賃。嘉諾對(duì)《》記者說：“我在釜山市中心租了房子，房屋租金是2400元/月，面積是15平米帶有獨(dú)立廚衛(wèi)的開間公寓，每個(gè)月水電網(wǎng)費(fèi)等需要花費(fèi)300元左右?！?/p>

嘉諾表示，其租賃的房子在價(jià)格上已經(jīng)“不算便宜”?！岸翼n國(guó)的物價(jià)比較高，房租加上生活費(fèi)每個(gè)月大概6000元至7000元，但是這個(gè)水平只能達(dá)到一個(gè)日常生活的狀態(tài)，沒有多余的錢可以出去社交或者買衣服等?！奔沃Z說。

值得關(guān)注的是，嘉諾表示，或許是社會(huì)文化層面的不同，韓國(guó)人包括留學(xué)生在租房時(shí)普遍會(huì)選擇面積較小的開間公寓，鮮少有人會(huì)選擇和其他人合租較大的戶型?！绊n國(guó)這種單身公寓產(chǎn)品非常多，我們學(xué)校周邊都是這種戶型。韓國(guó)的社會(huì)文化好像就是人人都需要獨(dú)處空間?！奔沃Z對(duì)《》記者說。

有研究認(rèn)為，戶型設(shè)計(jì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)與人口的變動(dòng)有關(guān)。安邦智庫(kù)研究員周超公開發(fā)文表示，韓國(guó)房?jī)r(jià)下跌的根本原因在于韓國(guó)整體的人口走勢(shì)。6月16日，韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2070年，韓國(guó)75歲以上人口將占總?cè)丝诘?成以上。

“我記得我2016年來韓國(guó)上語言班的時(shí)候，有好幾個(gè)老師已經(jīng)30多歲了，但是依舊沒有結(jié)婚。到現(xiàn)在，這種低結(jié)婚率和低生育率的現(xiàn)象只能是說更嚴(yán)重了。”嘉諾對(duì)《》記者表示。

值得關(guān)注的是，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也曾提出“房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”的觀點(diǎn)。5月底，《人物》曾發(fā)表了一篇題為“為什么現(xiàn)在的年輕人都不生孩子了？”的文章，與攜程集團(tuán)的聯(lián)合創(chuàng)始人、人口學(xué)家梁建章展開了一場(chǎng)中國(guó)生育問題的對(duì)話。

梁建章表示；“生育率下滑慣性有一定惡性循環(huán)的作用。如果社會(huì)都習(xí)慣了沒有小孩或者只生一個(gè)小孩，那對(duì)多孩家庭就不會(huì)那么友好，房子只造小戶型，酒店也不會(huì)提供很多家庭的房間?！敝袊?guó)的人口學(xué)家道明了人口與房屋戶型設(shè)計(jì)之間的關(guān)系。