存量房貸利率掛鉤LPR即將生效——

房貸利率是否“換錨”應(yīng)綜合考量

2020年已進(jìn)入尾聲，對(duì)于被批量“換錨”的房貸借款人來(lái)說(shuō)，是否要轉(zhuǎn)回原合同約定房貸利率的猶豫期也進(jìn)入了倒計(jì)時(shí)。

中國(guó)人民銀行此前公告，將存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)。2020年3月1日至8月31日，借款人可決定貸款利率“換錨”為L(zhǎng)PR(浮動(dòng)利率)還是轉(zhuǎn)為固定利率。而8月25日起，多家銀行對(duì)符合條件且尚未辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的個(gè)人住房貸款進(jìn)行了批量轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)。對(duì)轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議的，可于2020年12月31日(含)前通過(guò)網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。并且已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。

被動(dòng)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的房貸借款人是否要選擇轉(zhuǎn)回去?到底哪種利率更好?對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，兩種方式各有優(yōu)勢(shì)，如何選擇主要取決于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)利率走勢(shì)的判斷。如果認(rèn)為未來(lái)LPR會(huì)下降，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更好;如果認(rèn)為未來(lái)LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

民生銀行首席研究員溫彬建議，存量房貸借款人要根據(jù)自身情況，以及貸款價(jià)格、貸款期限、貸款余額等，綜合選擇適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價(jià)格折扣力度大，月供剩余時(shí)間比較長(zhǎng)的話，可以選擇固定利率，這不僅有助于鎖定月供成本，還便于做好家庭收支安排。如果月供剩余時(shí)間較短，貸款余額也不多，選擇浮動(dòng)利率可能更合適。

“從中短期看，我國(guó)銀行貸款利率處于下行趨勢(shì)。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，有助于減輕借款人房貸支出。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼認(rèn)為，即便出現(xiàn)了利率大幅上升情況，購(gòu)房者可通過(guò)提前還款來(lái)規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，個(gè)人房貸轉(zhuǎn)換LPR后并非馬上生效，需要參考貸款時(shí)合同上所約定的利率調(diào)整日，即重定價(jià)日。目前銀行主要有兩個(gè)重定價(jià)日選擇，一個(gè)是貸款發(fā)放日，一個(gè)是1月1日。比如重定價(jià)日在6月1日，那么明年6月份之后的貸款利率則按照最新一期即5月份的LPR報(bào)價(jià)加點(diǎn)執(zhí)行，而在1月份至5月份均按照原定利率繼續(xù)執(zhí)行。不過(guò)對(duì)于重定價(jià)日為1月1日的“房貸族”來(lái)說(shuō)，由于大多數(shù)存量房貸的定價(jià)周期為一年，因此今年12月份的LPR報(bào)價(jià)就關(guān)乎明年全年的月供。

今年以來(lái)，1年期LPR報(bào)價(jià)兩次下調(diào)累計(jì)30個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR報(bào)價(jià)兩次下調(diào)累計(jì)15個(gè)基點(diǎn)。自5月份以來(lái)，兩個(gè)期限品種的報(bào)價(jià)已連續(xù)8個(gè)月保持不變。

對(duì)于后期LPR報(bào)價(jià)走勢(shì)，川財(cái)證券研報(bào)認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，但是外部不確定性仍然存在，中期借貸便利(MLF)利率調(diào)整的可能性較小，銀行平均邊際資金成本上行壓力在年底有望得到緩解，LPR報(bào)價(jià)有望保持穩(wěn)定。

“接下來(lái)央行政策利率調(diào)整關(guān)鍵還是看宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，關(guān)注內(nèi)需復(fù)蘇與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求。預(yù)計(jì)明年一季度央行調(diào)降政策利率的概率偏低。”光大銀行金融市場(chǎng)部分析師周茂華說(shuō)。