租金水平難以追上房?jī)r(jià)水平是樓市長(zhǎng)期存在的“矛盾”。數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國(guó)大多數(shù)城市租售比遠(yuǎn)低于國(guó)際合理水平，且租金回報(bào)率也低于全球其他重點(diǎn)城市。目前，購(gòu)房者若想要通過(guò)出租房屋的方式來(lái)收回購(gòu)房成本，則平均需要50.9年。

在租售比視角下，我們平時(shí)認(rèn)知中投資回報(bào)率低較低的商住房反而表現(xiàn)亮眼，而房?jī)r(jià)回報(bào)率的佼佼者學(xué)區(qū)房卻在“拖后腿”。

租售比為1:611

盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前房子仍值得投資購(gòu)買，但租金和房?jī)r(jià)的之間的差距卻越來(lái)越大。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，中國(guó)租金還無(wú)法追上房?jī)r(jià)上漲的步伐。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比為1:611?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，房屋租售比指得是每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房?jī)r(jià)的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:300-1:200之間。

對(duì)比來(lái)看，我國(guó)大中城市的租售比則是遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。同時(shí)，報(bào)告顯示，相比較2019年，2020年的租售比呈現(xiàn)出小幅下降的趨勢(shì)。“其主要原因則是在于房?jī)r(jià)在繼續(xù)上漲，而租金水平卻在下調(diào)。”諸葛找房方面如此認(rèn)為。

同時(shí)，貝殼研究院向《華夏時(shí)報(bào)》記者提供的數(shù)據(jù)也顯示了租金下滑這一趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)重點(diǎn)40城的平均月租金為37.8元/平米，同比下降了9.9%。其中，北京的平均月租金同比下降了3.4%，為82.8元/平米。廣州的平均月租金則同比下降了6.2%，為42.9元/平米。

分城市等級(jí)來(lái)看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市的平均租售比為1:646，二線城市的平均租售比為1:588，三四線城市的平混租售比為1:623。對(duì)比來(lái)看，當(dāng)前，二線城市的租售比最高。

租金回報(bào)率低于國(guó)際水平

除了租售比遠(yuǎn)低于國(guó)際水平之外，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，我國(guó)大中城市的租金回報(bào)率也遠(yuǎn)低于其他國(guó)家?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，租金回報(bào)率是指月租房獲得租金同房屋成本的比值，用來(lái)衡量房地產(chǎn)投資的收益情況。

目前，全球一些典型國(guó)家，例如美國(guó)、日本等租金回報(bào)率均在5%以上的水平。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國(guó)大中城市的平均租金回報(bào)率不足2%。同時(shí)，諸葛找房方面表示，相比較而言，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的城市多處于較低租金回報(bào)率區(qū)間。

諸葛找房方面認(rèn)為，其主要原因還是環(huán)渤海區(qū)域和長(zhǎng)三角區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，城市的房?jī)r(jià)水平居高不下，房?jī)r(jià)漲幅高于租金漲幅。

房?jī)r(jià)攀升、租金下滑，房?jī)r(jià)與租金之間的距離似乎越來(lái)越大。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，全國(guó)50個(gè)大中城市的平均售租比為50.9年，即若想要用租金來(lái)收回買房成本則需要50.9年。

同時(shí)，報(bào)告顯示，在全國(guó)50個(gè)大中城市中，售租比長(zhǎng)于平均值年限的城市有23個(gè)。其中，廈門的售租比為81.3年，其意味著在房?jī)r(jià)和租金不變的前提下，在廈門置業(yè)后需要81.3年才能通過(guò)租金收回買房的成本。

商住房租金回報(bào)率最高

“現(xiàn)在50平米的房源售價(jià)在118萬(wàn)元左右。這邊的房子很好出租，一般月租金大概是7000元。”一位中介工作者向《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹了商住樓盤北京像素的一套房源。按此價(jià)格來(lái)計(jì)算，該套房源的租金收回成本大約為14.04年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于50.9年的平均水平。

同時(shí)，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，對(duì)比來(lái)看，受到高總價(jià)的影響，學(xué)區(qū)房的售租比則是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均水平。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，西城德勝片區(qū)的40平米左右學(xué)區(qū)房售價(jià)在620萬(wàn)元-700萬(wàn)元之間。“45平米，目前業(yè)主的報(bào)價(jià)是699萬(wàn)元。”西城區(qū)的一位中介工作者向《華夏時(shí)報(bào)》記者推薦了新街口東街的一套一居室。按照市場(chǎng)行情，類似房源的月租金在7000元左右。以此計(jì)算，類似房源的的售租比則在77年左右。

諸葛找房方面認(rèn)為，由于租金回報(bào)率低于全球其他國(guó)家，中國(guó)居民想要用租金收回買房成本的年限較長(zhǎng)。在此背景下，業(yè)主的出租意愿出大大降低。但目前，我國(guó)重視租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

12月21日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，且會(huì)議指出，發(fā)展租賃是解決大城市住房問(wèn)題的有效途徑。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，未來(lái)，住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給、租賃權(quán)益的保障擴(kuò)大、規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力。屆時(shí)，我國(guó)租賃市場(chǎng)的租金會(huì)更加平穩(wěn)，租住會(huì)成為一種長(zhǎng)期的居住選擇。