4月29日，金地集團(tuán)公告稱(chēng)，現(xiàn)經(jīng)審慎考慮，公司選擇不調(diào)整“18金地03”的票面利率，票面利率保持為5.29%。而就在8天前，金地集團(tuán)一紙票面利率調(diào)整公告曾引發(fā)債市軒然大波。

票面利率調(diào)整風(fēng)波回顧

4月21日，金地集團(tuán)公告稱(chēng)，“18金地03”在存續(xù)期的前2年(2018年5月28日至2020年5月27日)票面利率為5.29%，在本期債券存續(xù)期的第2年末，公司選擇下調(diào)本期債券票面利率，即本期債券在存續(xù)期后1年(2020年5月28日至2021年5月27日)的票面利率為1.50%，并在其存續(xù)期后1年固定不變。

原本下調(diào)利率在市場(chǎng)上也并不少見(jiàn)，但金地集團(tuán)此番下調(diào)卻引發(fā)輿論嘩然原因一方面固然在于下調(diào)幅度大，另一方面也是由于和募集說(shuō)明書(shū)不一致。根據(jù)其募集說(shuō)明書(shū)約定，發(fā)行人有調(diào)整票面利率選擇權(quán)，存續(xù)期最后一年票面利率為前兩年票面利率加公司提升的基點(diǎn)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯記者分析稱(chēng)，利率下調(diào)以后持有人收益變少，倒逼持有人選擇回售，企業(yè)可以以更低的成本在市場(chǎng)上發(fā)債。這也從另一個(gè)方面說(shuō)明近期市場(chǎng)融資環(huán)境較為寬松，所以金地才會(huì)有這些動(dòng)作。

也有市場(chǎng)人士擔(dān)憂(yōu)，金地如果下調(diào)利率成功，將會(huì)有更多的企業(yè)跟進(jìn)效仿這一做法。

如果按照下調(diào)至1.5%計(jì)算，每10億的債券一年將節(jié)省3790萬(wàn)元。公開(kāi)信息顯示，當(dāng)前金地集團(tuán)境內(nèi)債務(wù)存續(xù)余額約為437.01億元。有市場(chǎng)人士稱(chēng)，如果金地集團(tuán)其他幾只存在同樣條款的債券也“如法炮制”，可以給金地集團(tuán)節(jié)約5-8億元利息。

不過(guò)在輿論壓力之下，金地在第二天便發(fā)公告稱(chēng)，公司關(guān)注到上述公告發(fā)布后，市場(chǎng)上投資者對(duì)條款有不同理解。公司正積極與相關(guān)投資人溝通，將依法依規(guī)妥善處理并及時(shí)對(duì)外披露，請(qǐng)投資人留意公司的后續(xù)公告。

同日，金地也收到了上交所的監(jiān)管函，要求金地集團(tuán)核實(shí)，將“18金地03”公司債券利率由5.29%調(diào)降至1.50%，是否符合該債券募集說(shuō)明書(shū)約定。上交所同時(shí)還要求受托管理人中金公司核實(shí)該事項(xiàng)，并就此發(fā)表專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)。

4月29日，金地集團(tuán)回復(fù)稱(chēng)，經(jīng)認(rèn)真研究相關(guān)法規(guī)并征求律師意見(jiàn)后認(rèn)為，18金地03《募集說(shuō)明書(shū)》相關(guān)約定不支持公司單方面下調(diào)本期債券票面利率。在此情況下，為了保護(hù)債券投資人利益，回應(yīng)債券投資人的意見(jiàn)和關(guān)切，公司決定本期債券的后續(xù)期限票面利率仍維持原有票面利率不變。公司就上述事宜給市場(chǎng)造成的不當(dāng)影響深表歉意。金地集團(tuán)還稱(chēng)，公司將繼續(xù)秉持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)文化，在經(jīng)營(yíng)中平衡兼顧好市場(chǎng)各方利益。

對(duì)此，有資深債券市場(chǎng)從業(yè)人士向中新經(jīng)緯記者稱(chēng)，金地最終選擇保持不調(diào)整利率說(shuō)明整個(gè)債券市場(chǎng)并沒(méi)有“墮落”到公開(kāi)違規(guī)操作的地步，自下而上的投資者保護(hù)還是能夠推行開(kāi)。他也同時(shí)指出，金地此番“賠”進(jìn)去5-8億元利息主要責(zé)任應(yīng)在于金融機(jī)構(gòu)，“承銷(xiāo)費(fèi)過(guò)低的惡果”，此后監(jiān)管或?qū)⒊鍪秩嬲我患?jí)承銷(xiāo)的亂象。

據(jù)媒體此前報(bào)道，作為上述債券的主承銷(xiāo)商，中金公司的承銷(xiāo)費(fèi)如分別按照0.05%、0.1%、0.15%、0.2%和0.3%五檔來(lái)計(jì)算，則在600萬(wàn)～3600萬(wàn)元區(qū)間之內(nèi)。業(yè)內(nèi)人士表示，作為債券主承銷(xiāo)商和受托管理人，如果確系因中金公司工作失誤導(dǎo)致目前結(jié)果，不排除發(fā)行人金地集團(tuán)追究中介機(jī)構(gòu)責(zé)任的可能。

短期償債壓力上升

作為曾經(jīng)“招保萬(wàn)金”四大金剛之一的金地集團(tuán)，近年來(lái)發(fā)展已略顯疲態(tài)。

根據(jù)各大房企2019年年報(bào)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科A歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為388.72億元，保利地產(chǎn)為279.59億元，招商蛇口為160.33億元，而金地集團(tuán)則剛過(guò)百億。凈利潤(rùn)排在金地集團(tuán)前面的還有四家房企，分別為綠地控股、華夏幸福、新城控股和華僑城A。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年房企銷(xiāo)售排行榜，金地集團(tuán)2019年銷(xiāo)售權(quán)益金額為1305.8億元，在房企中排名17，而排名第一的中國(guó)恒大為5782.1億元。

嚴(yán)躍進(jìn)也指出，金地確實(shí)存在掉隊(duì)趨勢(shì)，近兩年也在發(fā)力追趕，包括持續(xù)拿地等，看好其后期成長(zhǎng)性，但仍有一些問(wèn)題需要注意。“類(lèi)似這次的利率調(diào)整事件，原本是是很小的事情，卻引起很大的誤會(huì)，對(duì)后續(xù)的融資也有不利影響。”

從近年財(cái)報(bào)來(lái)看，金地集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債上升較快。從一季報(bào)來(lái)看，截止到2020年一季度，金地流動(dòng)負(fù)債為2100.35億元，2017-2019年這一數(shù)據(jù)分別為686.16億元、1044.94億元、1406.13億元。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為384.09億元，2017-2019年這一數(shù)據(jù)分別為110.59億元、82.66億元和328.10億元。金地集團(tuán)對(duì)此解釋稱(chēng)，系一年內(nèi)到期還款的長(zhǎng)期借款和債券增加所致。

Wind數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也處于上升趨勢(shì)。2017-2019年，金地集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率從66.80%上升至75.40%。不過(guò)，這一水平在房企中尚屬中等。

根據(jù)聯(lián)合評(píng)級(jí)統(tǒng)計(jì)，從金地集團(tuán)債務(wù)到期期限分布來(lái)看，2019年到期額為155.25億元，2020年到期的金額為332.68億元，2021年到期的金額為262.03億元，2022年及以上到期的金額為71.46億元，2020-2021年有一定的集中償付壓力。

此外，聯(lián)合評(píng)級(jí)2019年6月發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告還指出，公司在建房地產(chǎn)項(xiàng)目以及在建自持物業(yè)項(xiàng)目未來(lái)三年均需要投入較大規(guī)模的資金，對(duì)公司形成一定資金壓力。