金科沖擊2000億跨越發(fā)展太冒進?

在金科拋出2000億跨越式戰(zhàn)略規(guī)劃不到一個月，宣布資產(chǎn)重組失敗，并稱終止籌劃重大資產(chǎn)重組不會影響公司的發(fā)展戰(zhàn)略。前有“股權(quán)之爭”，后有2000億規(guī)?；瘮U張的戰(zhàn)略目標(biāo)，金科規(guī)?；l(fā)展之路異常艱難。而且其規(guī)模化發(fā)展之路讓人看到了融創(chuàng)的影子。不過，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)模化仍是目前大部分房企的目標(biāo)，但樓市下半場不會再有普遍規(guī)?；鲩L機會。

終止重組復(fù)牌，“股權(quán)之爭”仍未落定

籌劃了兩個月的資產(chǎn)重組宣布失敗，7月5日金科復(fù)牌當(dāng)天股價跌停。

兩個月前的5月5日，身處與融創(chuàng)“股權(quán)之爭”風(fēng)波的金科股份宣布停牌籌劃重大事項;5月19日起轉(zhuǎn)入重大資產(chǎn)重組程序并繼續(xù)停牌。

7月4日晚，金科發(fā)布公告稱現(xiàn)階段本次重大資產(chǎn)重組事項不具備繼續(xù)推進的條件，決定終止。根據(jù)此前公告，此次重組擬以現(xiàn)金收購房地產(chǎn)重大資產(chǎn)，交易對方為標(biāo)的資產(chǎn)的股東。

市場一直有傳言，金科股份這次重大資產(chǎn)重組目的是為了化解股權(quán)紛爭的危機。

“最近關(guān)于金科和融創(chuàng)關(guān)系緊張的說法確實少了。也許是金科希望在重組事情上不太張揚，甚至這方面的消息也比較少，這或許有狙擊外部投資者增持股份的可能。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

在停牌期間的5月底，金科董事會成功換屆，金科在9個董事會席位中占據(jù)7個，實現(xiàn)掌握公司的控制權(quán)。截至目前，融創(chuàng)仍持有金科25%的股權(quán)，持股比例低于實際控制人黃紅云及其一致行動人，

雖然5月8日融創(chuàng)在回復(fù)深交所的問詢函時稱，并非主動謀求上市公司控制權(quán)。但也表示通過增持，或其他股東可能減持，不排除成為第一大股東的可能性。

目前來看，金科“股權(quán)之爭”問題懸而未決。

“對于融創(chuàng)來說，增持會比較謹(jǐn)慎，否則容易受到各類主管部門的監(jiān)管。”嚴(yán)躍進這樣認(rèn)為。

近期，雖然有關(guān)金科“股權(quán)之爭”的新聞少了，但其仍是輿論的焦點。6月30日金科以約3.59億元出售旗下在渝金科大酒店100%股權(quán)，目的在于盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率。而新京報記者在天眼查網(wǎng)站上得知,受讓方渭南鴻景商貿(mào)有限公司是一家5月12日才注冊成立的新公司。這一舉動給業(yè)界留下許多猜想。

2020年沖擊2000億目標(biāo)有點懸?

金科在復(fù)牌公告里特別強調(diào)，本次終止籌劃重大資產(chǎn)重組不會影響公司的發(fā)展戰(zhàn)略和正常經(jīng)營。公司仍將按照公司發(fā)展戰(zhàn)略綱要(2017-2020)的安排，采取“內(nèi)生式增長與外延式增長并重”的發(fā)展方式，加快以聚焦城市群為導(dǎo)向的全國性布局，進一步加快發(fā)展步伐，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

公告里提到的發(fā)展戰(zhàn)略綱要是指6月14日，金科股份發(fā)布的《發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》，即在2017年至2020年期間，公司計劃各年度力爭實現(xiàn)簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，并力爭向2020年沖擊2000億元目標(biāo)奮斗。目標(biāo)如若實現(xiàn)，金科也將跨入一線房企的陣營。

事實上，早在4月19日，黃紅云在股東大會上曾表示：“我對金科的未來非常有信心，也一直在跟董事會溝通，希望金科明年(2018)營收目標(biāo)為千億元，后年(2019年)能夠?qū)崿F(xiàn)2000億元收入。”我們看到的最終發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要比黃紅云的想法保守一些。

2016年金科實現(xiàn)營業(yè)收入322.35億元。據(jù)金科相關(guān)人士透露，今年500億的目標(biāo)，時間過半，任務(wù)也已過半。看來實現(xiàn)第一步目標(biāo)似乎沒有問題。

不過，一家規(guī)模未過400億的房企，制定2000億的計劃，未來走勢充滿懸念。金科在業(yè)界眼里，一直是家低調(diào)的二線房企，此次高調(diào)制定跨越式發(fā)展規(guī)劃，謀求規(guī)?；l(fā)展似乎讓人看到了融創(chuàng)的影子。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，金科近期重組動作可能是走類似融創(chuàng)的路線，通過并購來實現(xiàn)經(jīng)營規(guī)模的快速擴張。雖然此次并購有失敗的可能，但不排除后續(xù)還會尋找其他新的并購機會，即追求業(yè)績成長是類似企業(yè)一直需要做的。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也稱，每家企業(yè)都在說規(guī)劃說目標(biāo)，有點浮躁。金科的規(guī)劃能否實現(xiàn)要看行動和后期持續(xù)性。

嚴(yán)躍進分析認(rèn)為，金科目標(biāo)是基于這幾年金科持續(xù)擴張的態(tài)勢和豐富的土地儲備，從實際情況看，是有一定壓力，這和當(dāng)前樓市調(diào)控帶來的利空效應(yīng)有關(guān)。當(dāng)然銷售目標(biāo)若要完成，也要看是否會因勢利導(dǎo)，雖然政策管控了，但很多需求其實是“蟄伏”了，如何讓此類需求流入金科的樓盤，這個思考很關(guān)鍵。

土地市場攻城略地

金科的2000億目標(biāo)也是有備而來，此前不僅向碧桂園等龍頭房企考察學(xué)習(xí)，而且還制定了“金十條”，涉及戰(zhàn)略布局、運營、激勵、產(chǎn)品、人力、資金、發(fā)展、企業(yè)文化等經(jīng)營核心板塊。其中“雙贏計劃”的激勵政策被認(rèn)為是跨越式發(fā)展的最強大引擎。其中“同舟共贏”是金科跟投制度的升級版，強調(diào)了高周轉(zhuǎn)對跟投員工帶來的好處。

此外，“金十條”中提到持續(xù)加大招拍掛參與力度，保持穩(wěn)健的內(nèi)生式發(fā)展。未來，還將采取更開放、更多元的合作模式實現(xiàn)規(guī)模的快速提升。如通過收并購、合資合作等方式擴大項目獲取的數(shù)量和渠道。

2016年底金科的土地儲備高達1846萬平方米，這是其核心競爭力。

2017年以來，金科一邊大規(guī)模招聘人才，一邊開足馬力攻城略地。今年上半年，金科進入了湖北、河北、浙江3個省份，包括武漢、石家莊、嘉興、雅安、常州等在內(nèi)的多個城市。

截至目前，金科成立20年，已進入48個城市。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上半年金科拿地金額為140.24億元，其中僅6月份拿地金額高達67.51億元，在當(dāng)月上市房企拿地金額排行中，金科位列11位。而在克而瑞2016年房企銷售額榜單上，金科位列30。

嚴(yán)躍進指出：“對于金科來說，改革目標(biāo)在于擴大企業(yè)銷售規(guī)模，對于此類模式來說，強化拿地動作很關(guān)鍵。”

規(guī)?；瘮U張風(fēng)險無處不在

“規(guī)?；l(fā)展雖然是趨勢，但是利潤率下滑情況下的規(guī)?；呀?jīng)沒有意義。”張宏偉認(rèn)為，目前企業(yè)規(guī)?；膽T性仍然驅(qū)動房企繼續(xù)盲動擴張。從品牌房企發(fā)展目標(biāo)來看，在制定“十三五”發(fā)展計劃之時，規(guī)?；匀皇谴蟛糠址科蟮哪繕?biāo)。但是樓市下半場不再會有普遍性的規(guī)模化增長機會，對于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。

事實上，金科也意識到有風(fēng)險存在，在其規(guī)劃綱要里列出主要風(fēng)險提示。包括政策變化風(fēng)險、土地價格波動風(fēng)險、開發(fā)成本支出較大的風(fēng)險，資產(chǎn)負(fù)債率較高的風(fēng)險等。

2016年，金科股份的資產(chǎn)負(fù)債率為79.37%，2015年這一數(shù)據(jù)為83.94%，同比減少4.57個百分點。作為資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高，為此金科提出，創(chuàng)新融資渠道、做大融資規(guī)模。

金科在“金十條”里提到企業(yè)文化以“狼文化”為核心。這似乎與融創(chuàng)的“狼性”營銷有著相似之處。無論如何，之前的金科與融創(chuàng)，是兩個不同風(fēng)格的房企，金科穩(wěn)扎穩(wěn)打;融創(chuàng)快速激進。但這個2000億跨越式發(fā)展目標(biāo)推出現(xiàn)后，金科正在改變。(記者 袁秀麗)