關(guān)于房?jī)r(jià)問題，蔣老師在今日頭條也發(fā)表了多篇文章和視頻，未來的中國(guó)房?jī)r(jià)，會(huì)繼續(xù)分化，而這種分化，會(huì)從小城市到區(qū)域中心城市，從區(qū)域中心城市過渡到一線城市。

整體來看，未來房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)暴漲或者暴跌，特別是樓市經(jīng)歷了2008年和2015年的兩次震蕩，一二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了穩(wěn)中有升的局面，部分三四五線城市房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回調(diào)，這也是正?，F(xiàn)象。

根據(jù)目前各大城市的人口增量情況，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ψ治?，有專家預(yù)測(cè)了2035年，全國(guó)房?jī)r(jià)最高的30座城市：

從上圖來看，15年后，也就是2035年，我國(guó)房?jī)r(jià)最高的30座城市，基本上符合蔣老師的預(yù)測(cè)，都是一線城市和新一線城市，以及部分強(qiáng)二線城市。

而三四五線城市的房?jī)r(jià)，不被大家看好，最直接的原因體現(xiàn)在城市產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、醫(yī)療教育、就業(yè)環(huán)境，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上一二線城市。

所以，未來房?jī)r(jià)如何，我們要分層級(jí)，分區(qū)域，分具體城市板塊來判斷：

一線城市

北京是一個(gè)環(huán)狀型城市，中心城區(qū)朝陽(yáng)、西城、海淀三個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)最高，其中西城區(qū)房?jī)r(jià)超過了11萬，海淀區(qū)8萬多，朝陽(yáng)區(qū)6萬多。

次中心區(qū)，比如房山，門頭溝，通州，昌平基本上保持在3-4萬一平米。

遠(yuǎn)郊，例如順義、懷柔，密云，燕郊的房?jī)r(jià)，維持在2-3萬一平米。

對(duì)比10年前北京的房?jī)r(jià)，漲幅比例最高的區(qū)域是西城，

2010年，西城區(qū)房?jī)r(jià)在3.7萬左右，2020年上漲到了11萬，10年時(shí)間，漲幅2倍。

下面，我們對(duì)比一下遠(yuǎn)郊區(qū)的平谷房?jī)r(jià)，2010年是1.1萬，2020年房?jī)r(jià)是2.1萬，差不多漲幅在0.5倍左右。

所以，北京房?jī)r(jià)，未來毋庸置疑，都有漲幅空間，只不過閉著眼睛買房的時(shí)代已經(jīng)過了，區(qū)域分化只會(huì)越來越嚴(yán)重。挑選一線城市潛力地段，是最重要的買房法則。

再看深圳

深圳應(yīng)該是過去20年時(shí)間里面，房?jī)r(jià)漲幅最高的城市了。

從上圖我們可以看到，10年時(shí)間，深圳漲幅最高的樓盤，高達(dá)550%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京的200%。

從區(qū)域來看，漲幅最高的幾個(gè)片區(qū)，比如福永、寶中、大運(yùn)、后海、西鄉(xiāng)、前海、紅山，這些都是熱門板塊，而漲幅慢的幾個(gè)區(qū)域，龍崗中心城、觀瀾、鹽田。這些區(qū)域距離市中心，有一定的通勤時(shí)間，自然漲速會(huì)慢一些。

四五線城市

要說中國(guó)城市房?jī)r(jià)下跌最快的城市，可能東北有許多城市都能排進(jìn)去，因?yàn)榇罅磕贻p人口的外流，導(dǎo)致東北許多城市出現(xiàn)空心化，房?jī)r(jià)下跌嚴(yán)重，以下是某東北四線城市房?jī)r(jià)的真實(shí)寫照：

一套156平米的花園復(fù)式樓，在東北僅有20.5萬就能買到，每平米單價(jià)只有1000多元。

大家有沒有深度去思考過這個(gè)問題，房?jī)r(jià)的漲和跌，最關(guān)鍵的因素是什么?

我想了很久，其實(shí)就是一個(gè)詞，叫做交易量!

當(dāng)一個(gè)區(qū)域的房子買賣交易越活躍的時(shí)候，房?jī)r(jià)往往都很容易漲起來，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域的房子價(jià)值得到大家的認(rèn)可，有錢人愿意多花錢，購(gòu)買位置更好，配套更好的房子，所以，當(dāng)越來越多有錢人涌入了一線城市的核心地段，那么這個(gè)位置的房子，肯定會(huì)上漲。

這個(gè)漲幅，更調(diào)控關(guān)系不大，因?yàn)樾枨筮h(yuǎn)遠(yuǎn)高于供給，所以價(jià)格上漲是市場(chǎng)的因素決定的。

而像東北地區(qū)的中小城市，房?jī)r(jià)大幅下滑，不就是因?yàn)闆]有了交易量，導(dǎo)致不管你配套再好，價(jià)格都漲不上去。

綜上所述：

所以，未來的中國(guó)城市房?jī)r(jià)，會(huì)繼續(xù)分化，核心城市核心地段，肯定會(huì)上漲，而其他城市，只能眼睜睜看著下跌。

漲幅分為四個(gè)層級(jí)：

第一級(jí)：北京、深圳、上海

第二級(jí)：廣州、廈門、杭州、南京、福州等城市

第三級(jí)：鄭州、西安、武漢、成都、重慶、天津等中心城市。

第四級(jí)：普通省會(huì)城市，區(qū)域中心城市，環(huán)一線城市，例如沈陽(yáng)、合肥、長(zhǎng)沙、南昌、珠海、中山、嘉興、紹興、蘇州、南通、廊坊、徐州、襄陽(yáng)、洛陽(yáng)、蕪湖、岳陽(yáng)、常德等城市。

其他城市的房子，慎重入手，剛需除外!