房貸利率是4.9%，貸款期限25年，是轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率還是固定利率?這個(gè)問題很及時(shí)，距離利率換錨還有兩個(gè)月的時(shí)間(截止時(shí)間8月31日)，大量的存量房貸(以貸款基準(zhǔn)利率為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)房貸利率的房貸)都是需要在最后截止日前進(jìn)行轉(zhuǎn)換的。那么該如何選擇呢?

1、利率換錨怎么換?

首先我們要明白利率換錨是怎么回事，我們之前的房貸利率計(jì)算公司是這樣的：房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*(1±浮動(dòng)比例)，在這個(gè)公式當(dāng)中，“浮動(dòng)比例”是固定不變的，永遠(yuǎn)是不變的，而貸款基準(zhǔn)利率是會(huì)變化的(由央行決定什么時(shí)候變動(dòng))，也就是說我們以前的房貸利率計(jì)算公式是以“貸款基準(zhǔn)利率”為定價(jià)基準(zhǔn)的，貸款基準(zhǔn)利率變化的時(shí)候我們的房貸利率也會(huì)跟著變化。

而現(xiàn)在我們的房貸利率計(jì)算公式是這樣的：房貸利率=LPR+點(diǎn)數(shù)，其中的“點(diǎn)數(shù)”是固定永遠(yuǎn)不變的，其中的LPR是每個(gè)月都會(huì)更新的，在實(shí)際操作中，我們可以在合同中選擇在一個(gè)周期后按照最新的LPR進(jìn)行計(jì)算房貸利率，一般這個(gè)周期是1年。

通過這兩個(gè)房貸利率的計(jì)算公式可以看出來了，利率換錨的核心就是將“貸款基準(zhǔn)利率”更為為L(zhǎng)PR，這個(gè)就是利率換錨的核心。

利率換錨之后，我們的房貸利率的變化其實(shí)是和LPR的走勢(shì)是正相關(guān)的，所以，我們是否要選擇LPR浮動(dòng)利率就看我們判斷LPR的未來走勢(shì)是怎么樣的，如果LPR未來是下跌的走勢(shì)，那么當(dāng)然是選擇LPR浮動(dòng)利率比較換算，但是如果我們判斷未來LPR是上漲的趨勢(shì)，那么我們選擇固定利率比較劃算。

2、LPR未來的走勢(shì)如何?

這一段我們來分析一下未來的LPR是如何走的，筆者主要是分析邏輯，結(jié)論作為參考，因?yàn)榻Y(jié)果無非是兩種，漲和跌，都有一半的概率，主要看邏輯，有些讀者自己很猶豫，有些讀者自己很肯定，但是基本都是不知道自己判斷的邏輯來自于哪里，所以本文主要是講LPR未來走勢(shì)的邏輯。大家可以留言討論，談?wù)剛€(gè)人的想法，不喜勿噴。

LPR的全稱叫做貸款市場(chǎng)利率報(bào)價(jià)，是所有貸款的利率參考基準(zhǔn)，我們市場(chǎng)上的貸款有很多種類，利率也是高低不一，但是追本溯源都和LPR相關(guān)，是所有貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，可以說是利率之母。LPR的走勢(shì)就決定了社會(huì)整體貸款利率的走勢(shì)。

貸款利率說到底是資金的成本，資金的成本和很多因素有關(guān)，比如資金的供給情況，比如通貨膨脹率，但是無論怎么變化，資金的成本是可以從另外一個(gè)邏輯去理解的，我們作為資金需求方，我們?cè)虺惺艿馁Y金成本的極限是什么?其實(shí)就是我們的資金收益率，我們貸款是為了投資，投資是為了回報(bào)，回報(bào)的好壞是看資金的回報(bào)率的，資金回報(bào)率高于資金的成本就說明這個(gè)事情是可以做下去的，如果資金的成本高于資金的收益率，那么這個(gè)是無法持續(xù)下去的。

那么社會(huì)整體的資金收益率和什么相關(guān)?其實(shí)是和經(jīng)濟(jì)的增速相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)增速高，賺錢自然更容易，那么社會(huì)資金整體的收益率也高，自然也是可以承受比較高的資金成本，反過來，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的時(shí)候，賺錢會(huì)比較困難，這個(gè)時(shí)候的社會(huì)整體資金收益率也就降下來了，那么能夠承受的資金成本也自然會(huì)降下來。

總結(jié)：社會(huì)資金成本和社會(huì)資金收益率正相關(guān)，而社會(huì)資金收益率和宏觀經(jīng)濟(jì)增速正相關(guān)，我們可以簡(jiǎn)單理解為社會(huì)資金成本和宏觀經(jīng)濟(jì)增速是正相關(guān)的，那么你對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)增速是怎么理解的?當(dāng)前是6%(疫情之下有沖擊，但筆者判斷是短暫的)，還是會(huì)回到10%?還是會(huì)逐漸放緩到5%、4%，甚至是3%，筆者個(gè)人判斷是后者，GDP的增速未來會(huì)逐漸放緩。