一場突如其來的疫情，讓大部分商業(yè)活動(dòng)停擺。作為經(jīng)濟(jì)的晴雨表，寫字樓需求也被暫時(shí)壓制，市場整體承壓明顯。

不過，危中有機(jī)。在這次突發(fā)事件影響下，寫字樓的運(yùn)營能力、樓宇智能管理、安全管理和綠色健康等將會(huì)有所提升;5G、大數(shù)據(jù)、遠(yuǎn)程虛擬、智能遠(yuǎn)程辦公等迎來更多發(fā)展契機(jī)的行業(yè)，或?qū)⒊蔀樽赓U市場的新興力量。

近日，中介機(jī)構(gòu)第一太平戴維斯、戴德梁行等發(fā)布了北京寫字樓2020年一季度報(bào)告，均指出北京寫字樓市場空置率上升、租金下跌現(xiàn)狀。

第一太平戴維斯報(bào)告顯示，一季度北京全市空置率上升至13.2%的高位，是自2010年以來的最高值。甲級(jí)寫字樓平均租金承壓下行，連續(xù)第五個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下滑，為每月每平方米363.0元，平均租金指數(shù)環(huán)比、同比分別下降0.2%、2.6%。

戴德梁行報(bào)告則顯示，一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36782平方米和-28643平方米;空置率繼續(xù)小幅上揚(yáng)，分別為13.8%和8.0%;有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米377.5元和423.7元，分別環(huán)比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。

租賃需求受疫情影響被暫時(shí)壓制是導(dǎo)致上述現(xiàn)象主要原因。

戴德梁行報(bào)告指出，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，部分企業(yè)租戶紛紛暫緩他們的選址和擴(kuò)張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)。加之經(jīng)濟(jì)的下行壓力使得一些敏感的企業(yè)租戶出現(xiàn)了退租、縮減面積等現(xiàn)象，空置率上升。

而為減少空置率，業(yè)主給予了更為松動(dòng)的租金價(jià)格和采取加大免租力度等優(yōu)惠條件來吸引企業(yè)租戶，租金則隨之下降。

盡管開局不利，但疫情對(duì)寫字樓市場沖擊有限，北京寫字樓市場恢復(fù)能力強(qiáng)勁，這一現(xiàn)象將不會(huì)持續(xù)太久。

“對(duì)比2003年的非典疫情與2008年的全球金融危機(jī)之后的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況，可以預(yù)判：盡管此次疫情會(huì)直接影響到國內(nèi)的消費(fèi)、服務(wù)等行業(yè)，延遲復(fù)工也對(duì)制造及出口行業(yè)造成一定的沖擊，但鑒于中國經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大且韌性十足，可以有效保障整體經(jīng)濟(jì)形勢不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降，且在疫情得到全面控制的情況下迅速修復(fù)并反彈。”第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東判斷。

第一太平戴維斯報(bào)告指出，今年一季度，北京市政府已經(jīng)發(fā)布一系列扶植企業(yè)的指導(dǎo)性政策，減免企業(yè)運(yùn)營負(fù)擔(dān)。隨著未來疫情逐步得到控制，預(yù)計(jì)寫字樓的需求或?qū)⒅鸩礁纳疲谙掳肽曛鸩交貧w正軌，全市整體空置率仍將保持上升態(tài)勢。

“租賃需求并沒有消失、只是暫時(shí)性地被抑制住。因此，當(dāng)疫情被完全控制住之后，寫字樓市場一定會(huì)迎來新一輪的成交熱潮，我們預(yù)判這些需求會(huì)在今年下半年或明年上半年得到釋放。”第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人李想對(duì)后市也較為樂觀。

戴德梁行的報(bào)告作出相同預(yù)測——未來2-3個(gè)季度，隨著疫情的消退和更多企業(yè)順利的復(fù)崗復(fù)工，預(yù)計(jì)寫字樓市場租賃活動(dòng)將恢復(fù)到疫情前水平。

數(shù)據(jù)顯示，從三月開始，北京開始逐漸復(fù)工，寫字樓市場的活躍度較一二月已經(jīng)有明顯改善。

從三月調(diào)研數(shù)據(jù)中，李想指出兩個(gè)有趣的特征：第一是新興區(qū)域市場如麗澤在一季度的客戶看房量等表現(xiàn)，反而比在疫情爆發(fā)前更為活躍，第二點(diǎn)是那些超甲級(jí)或者樓齡較新的甲級(jí)項(xiàng)目，有著非常穩(wěn)定的入住率，換句話說，客戶流失極少。

他認(rèn)為這至少說明，其一，市場在復(fù)蘇、需求在反彈;其二，受疫情影響，部分公司有意削減租賃成本，開始傾向于向麗澤等新興區(qū)域市場搬遷。其三，優(yōu)質(zhì)的客戶更看重樓宇品質(zhì)，即便發(fā)生市場波動(dòng)，也難以動(dòng)搖優(yōu)質(zhì)租戶的選擇。

寫字樓市場的發(fā)展基本還是由供求關(guān)系決定。疫情特殊時(shí)期，租戶對(duì)寫字樓需求的變化，將倒逼北京寫字樓提升自身競爭力。

李想分析表示，從租戶角度出發(fā)，他們會(huì)更加重視辦公樓宇的品質(zhì)，項(xiàng)目是否綠色、能否提供健康的辦公環(huán)境成為重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)管理對(duì)于突發(fā)事件的應(yīng)急措施和應(yīng)對(duì)能力也會(huì)納入考量。

因此，那些軟硬件水平不足、管理服務(wù)較差的寫字樓項(xiàng)目所受到的打擊要遠(yuǎn)比那些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來的更嚴(yán)重一些，這也倒逼那些綜合實(shí)力不足的項(xiàng)目去不斷提升、彌補(bǔ)不足。

戴德梁行研究院首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東認(rèn)為，疫情下不管是企業(yè)還是租戶對(duì)于綠色健康員工關(guān)懷這方面都會(huì)更加重視，業(yè)主方通過本次疫情對(duì)自身的物管水平會(huì)有一個(gè)提升。

哪些沒入市的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)建造階段應(yīng)更注重項(xiàng)目的品質(zhì)和綠色健康環(huán)保等指標(biāo)，已入市的項(xiàng)目應(yīng)努力提升自身物管水平，樹立項(xiàng)目品牌形象，從而獲得更高的附加值。另外在招商過程中針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更有針對(duì)性的挑選優(yōu)質(zhì)有發(fā)展?jié)摿Φ目蛻簟?/p>

此外，受疫情影響，5G、大數(shù)據(jù)、遠(yuǎn)程虛擬、VR/AR、線上娛樂、線上教育、醫(yī)療健康、保險(xiǎn)等行業(yè)或?qū)⒂瓉砀喟l(fā)展契機(jī)，智能遠(yuǎn)程辦公將逐步興起，相關(guān)支柱產(chǎn)業(yè)也將呈爆發(fā)式增長。

李想說，在線辦公、短視頻、手游等行業(yè)因疫情的爆發(fā)而間接受益，將成為租賃市場的新興力量。