深圳已著力培育和發(fā)展租賃市場

租購并舉時代來到 城中村刮起公寓風(fēng)

“十三五”期間，深圳計劃規(guī)?；赓U不低于100萬套(間)城中村住房

在深圳福田水圍村，29棟統(tǒng)建的農(nóng)民“握手樓”，被刷上了鮮艷多彩的顏色，內(nèi)部則被改造成504間人才公寓，每戶均帶有獨立衛(wèi)生間，定制床等家具，并配備空調(diào)、熱水器、冰箱等常用電器，實現(xiàn)拎包入住。這是深圳首個城中村人才公寓，通過“梳妝打扮”，“握手樓”變身“公寓”。

實行租購并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是當(dāng)前深化住房制度改革的重要內(nèi)容。作為國家首批開展住房租賃試點的12個城市之一，深圳正積極為租房房源開源，舉措之一就是城中村規(guī)模化租賃試點。

據(jù)了解，深圳提出今年要完成600個以上城中村綜合治理，到2020年完成1600個。去年8月發(fā)布《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)就提出，“十三五”期間，要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。

背景

租賃住房城中村占七成

深圳市政協(xié)委員夏俊指出，目前，深圳實際管理人口超過2000萬，80%的人租房居住。全市1040萬套住房中，約70%的房子在出租。從租賃人群和租賃房屋占比看，深圳已成為全球住房租賃占比最高的城市之一。

而眾多大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人群來深“第一站”，就是城中村。“很多來深發(fā)展的人才往往面對兩難選擇，一面是治安沒保障、交通不方便、環(huán)境臟亂差的農(nóng)民房;另一面是管理相對完善、配套較好、但租金貴一倍的商品房。”

根據(jù)鏈家地產(chǎn)的《深圳租賃》白皮書，深圳有740萬套租賃住房，其中城中村租賃住房達(dá)450萬套，占比60.8%。據(jù)統(tǒng)計，73.8%的城中村住房租金在2000元以內(nèi)，26.1%的租金水平在1000元以內(nèi)。

根據(jù)深圳官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要主體之一，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

趨勢

改造城中村為長租公寓

位于深圳福田區(qū)水圍村的檸盟人才公寓，是深圳首個城中村長租公寓改造項目，15日，記者踩點發(fā)現(xiàn)，這里的外部裝修工作仍在進(jìn)行。一位工作人員介紹，公寓僅面向福田區(qū)企業(yè)和社會組織，受理產(chǎn)業(yè)人才租賃住房配租申請。

該項目中，村民接受以租金稍高于當(dāng)?shù)爻侵写遄夥渴袌鰞r的整租方案，然后由政府引入深業(yè)集團(tuán)租下改造，其后通過對整個社區(qū)規(guī)劃、屋內(nèi)裝修和外部配套大幅改造，再租給福田區(qū)政府，政府以低價保障房形式推向市場。

去年12月30日，萬科首棟城中村改造樣板樓在龍崗坂田崗頭新圍仔村亮相。萬科直接與當(dāng)?shù)卮迕窈灱s，年限一般為10年，給付價格比村民出租價格要高。目前，萬科在新圍仔村已基本完成2棟樓的改造，未來還將繼續(xù)增加。

萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前整村整治，更多的是基于政府政策和指引下開展的服務(wù)創(chuàng)新。“提出城中村問題的一條龍解決方案，包含綜合整治和內(nèi)容運營兩種思路。將為城中村導(dǎo)入居住、商業(yè)、教育、文化等配套內(nèi)容，營造一個完整舒適的居住環(huán)境。”

事實上，受大環(huán)境影響，深圳城中村正吸引各類市場主體投資，包括房企、中介、物業(yè)甚至互聯(lián)網(wǎng)公司。

影響

可減少非理性購房行為

隨著規(guī)?；赓U運營工作的穩(wěn)步推進(jìn)，深圳作為全國最大規(guī)模租賃市場，整體格局會走向何方?中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱，租賃市場是存量市場，從目前城中村改造規(guī)模來看，并未供過于求，未來三年規(guī)?；赓U運營的量會非常大。

“改造后租金不可能不漲，其實很多租戶也有需求上的提升。”宋丁認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，城中村規(guī)模化租賃運營將沖擊整個租賃市場。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，目前深圳租賃市場的大規(guī)模發(fā)展，肯定會影響置業(yè)者或投資者對市場的預(yù)期，在未來一段時間租賃住房的可選擇性更廣，市民購房的積極性會降低，非理性購房的行為將更少。未來5到10年，隨著租賃市場的大規(guī)模發(fā)展，房價有望保持相對平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，買賣市場和租賃市場間的發(fā)展將會更加均衡。

建議

完善政策出臺指引標(biāo)準(zhǔn)

今年深圳兩會的政協(xié)提案中，關(guān)注租賃市場的提案不在少數(shù)。農(nóng)工黨深圳市委會就對全市檸檬人才公寓、玉田整村整租及鯉魚公寓等項目進(jìn)行了調(diào)研，建議在全市層面建立城中村規(guī)模化租賃綜合改造領(lǐng)導(dǎo)小組，完善政策配套，研究城中村規(guī)?；赓U房源從收樓改造到實現(xiàn)供應(yīng)的程序、要求、房源標(biāo)準(zhǔn)、消防改造和公共空間改造標(biāo)準(zhǔn)指引等。

針對“缺乏準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、市場主題無序投資”情況，農(nóng)工黨深圳市委會建議深圳市相關(guān)部門在鼓勵市場多主體投資并參與城中村規(guī)模化租賃同時，完善市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對城中村規(guī)?；赓U行業(yè)進(jìn)行規(guī)范。

對于城中村改造后租金上漲產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，帶動整個片區(qū)租金上漲的情況，農(nóng)工黨深圳市委會則建議深圳有關(guān)部門創(chuàng)新租金監(jiān)管制度，從宏觀角度研究完善租金管理辦法，防止租金規(guī)?；瘔艛嘈陨蠞q。

此外，他們發(fā)現(xiàn)，各租賃機(jī)構(gòu)在開展城中村規(guī)?；赓U時，收儲房源困難，部分業(yè)主對規(guī)模化租賃模式持觀望態(tài)度。為此建議加強(qiáng)城中村規(guī)?；赓U宣講，對股份有限公司和業(yè)主宣講租賃政策、規(guī)模化租賃改造新模式等，統(tǒng)計有合作意向和租賃房源的城中村項目。文/ 羊城晚報記者 李曉旭 圖/ 羊城晚報記者 王 磊