地產(chǎn)小陽春：前行水深 摸著業(yè)績過河

沉寂了一段時間的房地產(chǎn)板塊昨日在其他板塊黯淡無光之際一鳴驚人，申萬地產(chǎn)指數(shù)全日上漲2.16%。今年以來，申萬地產(chǎn)板塊表現(xiàn)都十分一般，漲幅僅1.8%，同期滬綜指上漲8.44%。分析人士指出，長期來看，資金還款壓力將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)主動放緩房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)發(fā)展面臨“心有余而力不足”的情況。調(diào)控走入深水區(qū)，后續(xù)不確定性仍然較大。因此推薦業(yè)績過硬，且具備一定主題的行業(yè)標的。

地產(chǎn)業(yè)寒意來襲

目前，資本市場對于地產(chǎn)板塊整體是謹慎態(tài)度。“我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型很久了，不再做房地產(chǎn)方面的項目了，向小微金融、證券信托、金融同業(yè)和資產(chǎn)管理方面轉(zhuǎn)型。”北京一房地產(chǎn)信托有關(guān)人士表示。

而銀行以及其他市場資金，對于地產(chǎn)項目的融資批復(fù)也是十分謹慎。“非上市公司房企不做，非百強縣不做。”一位民間借貸企業(yè)表示。

兩融市場上，申萬房地產(chǎn)指數(shù)年初以來整體呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，金額達1.2億元。

但事實上，房地產(chǎn)上市公司上半年依然取得了不錯的成績。據(jù)西南證券統(tǒng)計，上半年板塊整體業(yè)績保持高速增長，盈利能力企穩(wěn)回升。2017年上半年房地產(chǎn)板塊整體實現(xiàn)營業(yè)收入6227億元，同比增長5.8%，相比2017年一季度的增速11.2%小幅回落，顯著低于2016年整體增速29.6%。2017年上半年房地產(chǎn)板塊整體實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤612億，同比增長27.4%，相比2016年的增速41.3%下滑13.9個百分點。重點公司凈利率企穩(wěn)回升，加權(quán)平均凈利率從2015年的10.1%、2016年的10.3%持續(xù)提升至2017年上半年的11.5%。

東北證券分析師劉立喜表示，今年房地產(chǎn)銷售增速延續(xù)了去年底開始的放緩趨勢，去年10月開始的限購限貸政策的影響延續(xù)到了今年。由于限購限貸政策主要針對的是一二線的城市，可以看到，從去年10月份開始，一二線城市的銷售同比大幅下降，相對一二線城市來說，三四線城市銷售同比卻保持穩(wěn)健，并且在今年年初的時候甚至出現(xiàn)了上升的情形，不同等級的城市出現(xiàn)了分化。由于三四線城市在房地產(chǎn)銷售在全國中占比60%左右，因此三四線城市的銷售數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)銷售形成了一定支撐，否則銷售數(shù)據(jù)將下降更快，幅度更大。

“出現(xiàn)分化的原因一是一二線城市自2016年起開始了限購限貸政策，房地產(chǎn)銷售受到打壓，居民購買需求轉(zhuǎn)向三四線城市，產(chǎn)生了外溢效應(yīng)，即一部分對一二線城市商品房的需求轉(zhuǎn)向了三四線城市。另外就是三四線城市最近一段時期通過棚改貨幣化提升了房地產(chǎn)銷售。下文就將對棚改貨幣化對銷售數(shù)據(jù)的影響進行簡單測算。”劉立喜分析稱。

精選主題 業(yè)績?yōu)橥?/p>

今年以來，一線城市土地供應(yīng)速度明顯加快。據(jù)相關(guān)報道，截至8月10日，一線城市(北京、上海、廣州)供應(yīng)住宅土地達138宗，合計供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積達1636.76萬平方米，已經(jīng)接近2016年1739萬平方米的供應(yīng)。相比2016年同期供應(yīng)的774萬平方米，上漲112%。其中上漲最明顯的北京，今年以來供應(yīng)住宅土地達47宗594萬平方米，相比2016年全年供應(yīng)的219萬平方米上漲了170%。

劉立喜指出，長期來看，資金還款壓力將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)主動放緩房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)發(fā)展面臨“心有余而力不足”的情況。綜合來看，當前支撐房地產(chǎn)投資穩(wěn)健的因素尚存，但邊際減弱，預(yù)計今年房地產(chǎn)投資在三季度面臨更大的下行壓力，2017年累計房地產(chǎn)投資增速存在跌破7%的可能性。預(yù)計2017年下半年房地產(chǎn)增速下滑對完成今年GDP目標增速影響有限。

從資產(chǎn)配置角度看，國泰君安證券指出2017年房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略為“精選主題，業(yè)績?yōu)橥?rdquo;。調(diào)控走入深水區(qū)，后續(xù)不確定性仍然較大。因此推薦業(yè)績過硬，且具備一定主題的行業(yè)標的。