“金九”樓市盛況難現(xiàn)?

從8月底開始，多家房企開始頻繁舉辦活動(dòng)為其即將推盤的項(xiàng)目造勢(shì)。新京報(bào)記者 侯少卿 攝

北京預(yù)計(jì)僅9項(xiàng)目入市，與去年34個(gè)入市數(shù)量比相差較遠(yuǎn);房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期高，但面臨定價(jià)難

在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，素有“金九銀十”的說法。事實(shí)上，近些年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也的確在九、十月份出現(xiàn)開發(fā)商“推盤井噴”、成交量和成交金額上漲的情況。只不過，今年以來(lái)，強(qiáng)力的政策調(diào)控讓整體市場(chǎng)降溫，在這樣的背景之下金九是否能夠“火”得起來(lái)?

1 房企積極預(yù)熱

從8月底開始，各家房企就已經(jīng)開始頻繁舉行活動(dòng)為其即將推盤的項(xiàng)目造勢(shì)。近兩周來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、中駿、金地、保利等企業(yè)均舉辦了一系列產(chǎn)品發(fā)布、品鑒活動(dòng)，并且其中部分企業(yè)還明確地提出旗下項(xiàng)目將于9月份開盤。

如果僅從市場(chǎng)預(yù)熱情況來(lái)看，房企對(duì)于9月的市場(chǎng)預(yù)期還是比較高的，部分位于城市核心地段的項(xiàng)目預(yù)期要取得14萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米的預(yù)售證。而一些位于郊區(qū)的樓盤也大多將產(chǎn)品總價(jià)定在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元之間。

一位不愿具名的房企人士表示：“之前北京已經(jīng)供應(yīng)了大量的限價(jià)房用地，如果從市場(chǎng)均價(jià)的角度來(lái)講，未來(lái)將有效地拉低價(jià)格。因此房企普遍存在著政府會(huì)適時(shí)放量一些高價(jià)房預(yù)售證的判斷。畢竟現(xiàn)在北京市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品庫(kù)存有待消化。”

“今年9、10月份市場(chǎng)處于一個(gè)調(diào)控周期內(nèi)，總體來(lái)講無(wú)法和往年相比。”懋源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)認(rèn)為：“政策面上也沒有進(jìn)一步的調(diào)控政策釋放。所以我們覺得未來(lái)兩個(gè)月，北京市場(chǎng)可能總體來(lái)講會(huì)比上半年略好。高端市場(chǎng)的需求變化不大，但是供應(yīng)量這些年是在大幅度下降。因此對(duì)于高端市場(chǎng)的未來(lái)仍有信心。”

目前，一些資金壓力沒有那么大的企業(yè)繼續(xù)采取觀望策略。比如在孫河、豐臺(tái)等區(qū)域握有優(yōu)質(zhì)地塊的懋源地產(chǎn)就表示，其在今年9、10月份并沒有推盤入市的打算。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自今年年初開始，大量限價(jià)房且執(zhí)行90/70的住宅地塊出現(xiàn)，這些地塊面臨“高成本、低售價(jià)”的利潤(rùn)壓力，因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識(shí)，預(yù)計(jì)從四季度開始，這類中小戶型的“限價(jià)”項(xiàng)目也將逐漸開啟供應(yīng)。

2 史上最黯淡“金九”？

從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在2017年9月，北京市場(chǎng)包括住宅和別墅在內(nèi)預(yù)計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目入市，是近些年來(lái)數(shù)量較低的一年。

“住宅項(xiàng)目入市量不足的現(xiàn)象，實(shí)際上自去年開始就初現(xiàn)端倪。”郭毅指出，去年9月北京住宅市場(chǎng)34個(gè)入市項(xiàng)目中，純商品住宅項(xiàng)目有13個(gè)。而今年調(diào)控收緊，以及商辦“限購(gòu)”后，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)“低迷”已成常態(tài)，前8個(gè)月預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量月均13個(gè)，而今年9月也將成為史上最黯淡的“金九”。

之所以出現(xiàn)最黯淡的“金九”，郭毅認(rèn)為，去年土地市場(chǎng)中，住宅用地，尤其是純商品住宅用地出現(xiàn)成交低谷，這也成為今年供應(yīng)市場(chǎng)無(wú)力破局的根本原因。

此外，值得注意的是，今年市場(chǎng)調(diào)控中對(duì)二套房認(rèn)定以及信貸方面的調(diào)整，尤其是對(duì)二手房市場(chǎng)的打擊，影響到了商品住宅市場(chǎng)的銷售。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅成交已連續(xù)三個(gè)月低于1萬(wàn)套，而今年最高成交量的3月份成交高達(dá)近2.6萬(wàn)套。進(jìn)入8月份后，截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。

郭毅表示，二手住宅成交的衰減使“賣一買一”客群新增購(gòu)置需求大量受限。同時(shí)新盤取證受限，老項(xiàng)目入市動(dòng)力不足，由此可見，今年北京住宅市場(chǎng)“金九銀十”盛況難現(xiàn)。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰也表示，北京今年9、10月份的市場(chǎng)由于政策、信貸雙重壓力不放開，再加上本身地價(jià)高、房?jī)r(jià)高，“金九銀十”不容樂觀。

“現(xiàn)在房企項(xiàng)目普遍存在一定的銷售壓力。對(duì)于近兩個(gè)月的市場(chǎng)，企業(yè)一方面有信心，覺得需求在;但對(duì)于政策的不確定性也有擔(dān)心。”陳云峰表示，“我了解到一些單價(jià)比較高的項(xiàng)目，也大多將在售產(chǎn)品的總價(jià)控制在2000萬(wàn)元量級(jí)下。從目前情況來(lái)看，這是市場(chǎng)比較能夠接受的，如果高于這個(gè)量級(jí)，房企也會(huì)遇到銷售壓力。”

3 定價(jià)仍存懸念

從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)信息顯示，9月開盤項(xiàng)目主要包括紫金印象、首開龍湖天瑯、城市之光·翡翠四季等在內(nèi)的8個(gè)老項(xiàng)目后期，以及北京城建·龍樾西山一個(gè)純新盤。其中別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，另有一個(gè)普宅、別墅混合居住項(xiàng)目。

不過，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之外，記者也了解到，一些項(xiàng)目同樣有開盤計(jì)劃。比如，龍湖的景粼原著項(xiàng)目正在積極取證過程中。除此之外，電建金地華宸也計(jì)劃將于9月份開盤，據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，預(yù)計(jì)入市的產(chǎn)品將以大平層和別墅為主，總價(jià)在1000萬(wàn)元以上。

從單價(jià)來(lái)看，雖然8月份開始，昆侖域、中國(guó)璽、北京金茂府這三個(gè)單價(jià)8萬(wàn)以上的項(xiàng)目通過預(yù)售審批，但郭毅認(rèn)為，供應(yīng)取證完全放開的可能性較小，一些高價(jià)地新盤仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。

記者注意到，低單價(jià)、大面積的別墅類產(chǎn)品仍是“更容易”取證的項(xiàng)目，這也將是近期市場(chǎng)供應(yīng)的主要特征。

“現(xiàn)在市場(chǎng)房?jī)r(jià)依然是個(gè)敏感話題，每一個(gè)區(qū)域都會(huì)刻意地控制房?jī)r(jià)。”陳云峰表示：“總的來(lái)講，北京市場(chǎng)現(xiàn)在面臨的還是政策問題，一個(gè)是限價(jià)、一個(gè)是預(yù)售證的辦理。房企希望預(yù)售證能夠放開，所以對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高。但事實(shí)恐怕并不樂觀，8月份取證的幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目其實(shí)都只是個(gè)例，同時(shí)其取證價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)。所以對(duì)于大部分項(xiàng)目來(lái)說，取證難度依然較大。”

采寫/新京報(bào)記者陳禹銘 張曉蘭