史上最黯淡“金九”?北京預(yù)計(jì)僅9項(xiàng)目入市
“金九”樓市盛況難現(xiàn)?
從8月底開始,多家房企開始頻繁舉辦活動(dòng)為其即將推盤的項(xiàng)目造勢(shì)。新京報(bào)記者 侯少卿 攝
北京預(yù)計(jì)僅9項(xiàng)目入市,與去年34個(gè)入市數(shù)量比相差較遠(yuǎn);房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期高,但面臨定價(jià)難
在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,素有“金九銀十”的說法。事實(shí)上,近些年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也的確在九、十月份出現(xiàn)開發(fā)商“推盤井噴”、成交量和成交金額上漲的情況。只不過,今年以來(lái),強(qiáng)力的政策調(diào)控讓整體市場(chǎng)降溫,在這樣的背景之下金九是否能夠“火”得起來(lái)?
1 房企積極預(yù)熱
從8月底開始,各家房企就已經(jīng)開始頻繁舉行活動(dòng)為其即將推盤的項(xiàng)目造勢(shì)。近兩周來(lái),萬(wàn)科、龍湖、中駿、金地、保利等企業(yè)均舉辦了一系列產(chǎn)品發(fā)布、品鑒活動(dòng),并且其中部分企業(yè)還明確地提出旗下項(xiàng)目將于9月份開盤。
如果僅從市場(chǎng)預(yù)熱情況來(lái)看,房企對(duì)于9月的市場(chǎng)預(yù)期還是比較高的,部分位于城市核心地段的項(xiàng)目預(yù)期要取得14萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米的預(yù)售證。而一些位于郊區(qū)的樓盤也大多將產(chǎn)品總價(jià)定在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元之間。
一位不愿具名的房企人士表示:“之前北京已經(jīng)供應(yīng)了大量的限價(jià)房用地,如果從市場(chǎng)均價(jià)的角度來(lái)講,未來(lái)將有效地拉低價(jià)格。因此房企普遍存在著政府會(huì)適時(shí)放量一些高價(jià)房預(yù)售證的判斷。畢竟現(xiàn)在北京市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品庫(kù)存有待消化。”
“今年9、10月份市場(chǎng)處于一個(gè)調(diào)控周期內(nèi),總體來(lái)講無(wú)法和往年相比。”懋源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)認(rèn)為:“政策面上也沒有進(jìn)一步的調(diào)控政策釋放。所以我們覺得未來(lái)兩個(gè)月,北京市場(chǎng)可能總體來(lái)講會(huì)比上半年略好。高端市場(chǎng)的需求變化不大,但是供應(yīng)量這些年是在大幅度下降。因此對(duì)于高端市場(chǎng)的未來(lái)仍有信心。”
目前,一些資金壓力沒有那么大的企業(yè)繼續(xù)采取觀望策略。比如在孫河、豐臺(tái)等區(qū)域握有優(yōu)質(zhì)地塊的懋源地產(chǎn)就表示,其在今年9、10月份并沒有推盤入市的打算。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為,自今年年初開始,大量限價(jià)房且執(zhí)行90/70的住宅地塊出現(xiàn),這些地塊面臨“高成本、低售價(jià)”的利潤(rùn)壓力,因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識(shí),預(yù)計(jì)從四季度開始,這類中小戶型的“限價(jià)”項(xiàng)目也將逐漸開啟供應(yīng)。
2 史上最黯淡“金九”?
從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,在2017年9月,北京市場(chǎng)包括住宅和別墅在內(nèi)預(yù)計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目入市,是近些年來(lái)數(shù)量較低的一年。
“住宅項(xiàng)目入市量不足的現(xiàn)象,實(shí)際上自去年開始就初現(xiàn)端倪。”郭毅指出,去年9月北京住宅市場(chǎng)34個(gè)入市項(xiàng)目中,純商品住宅項(xiàng)目有13個(gè)。而今年調(diào)控收緊,以及商辦“限購(gòu)”后,北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)“低迷”已成常態(tài),前8個(gè)月預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量月均13個(gè),而今年9月也將成為史上最黯淡的“金九”。
之所以出現(xiàn)最黯淡的“金九”,郭毅認(rèn)為,去年土地市場(chǎng)中,住宅用地,尤其是純商品住宅用地出現(xiàn)成交低谷,這也成為今年供應(yīng)市場(chǎng)無(wú)力破局的根本原因。
此外,值得注意的是,今年市場(chǎng)調(diào)控中對(duì)二套房認(rèn)定以及信貸方面的調(diào)整,尤其是對(duì)二手房市場(chǎng)的打擊,影響到了商品住宅市場(chǎng)的銷售。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京二手住宅成交已連續(xù)三個(gè)月低于1萬(wàn)套,而今年最高成交量的3月份成交高達(dá)近2.6萬(wàn)套。進(jìn)入8月份后,截至28日,二手住宅成交僅6331套,相比去年同期減少70%。
郭毅表示,二手住宅成交的衰減使“賣一買一”客群新增購(gòu)置需求大量受限。同時(shí)新盤取證受限,老項(xiàng)目入市動(dòng)力不足,由此可見,今年北京住宅市場(chǎng)“金九銀十”盛況難現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰也表示,北京今年9、10月份的市場(chǎng)由于政策、信貸雙重壓力不放開,再加上本身地價(jià)高、房?jī)r(jià)高,“金九銀十”不容樂觀。
“現(xiàn)在房企項(xiàng)目普遍存在一定的銷售壓力。對(duì)于近兩個(gè)月的市場(chǎng),企業(yè)一方面有信心,覺得需求在;但對(duì)于政策的不確定性也有擔(dān)心。”陳云峰表示,“我了解到一些單價(jià)比較高的項(xiàng)目,也大多將在售產(chǎn)品的總價(jià)控制在2000萬(wàn)元量級(jí)下。從目前情況來(lái)看,這是市場(chǎng)比較能夠接受的,如果高于這個(gè)量級(jí),房企也會(huì)遇到銷售壓力。”
3 定價(jià)仍存懸念
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看,根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)信息顯示,9月開盤項(xiàng)目主要包括紫金印象、首開龍湖天瑯、城市之光·翡翠四季等在內(nèi)的8個(gè)老項(xiàng)目后期,以及北京城建·龍樾西山一個(gè)純新盤。其中別墅項(xiàng)目占據(jù)5席,另有一個(gè)普宅、別墅混合居住項(xiàng)目。
不過,在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之外,記者也了解到,一些項(xiàng)目同樣有開盤計(jì)劃。比如,龍湖的景粼原著項(xiàng)目正在積極取證過程中。除此之外,電建金地華宸也計(jì)劃將于9月份開盤,據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹,預(yù)計(jì)入市的產(chǎn)品將以大平層和別墅為主,總價(jià)在1000萬(wàn)元以上。
從單價(jià)來(lái)看,雖然8月份開始,昆侖域、中國(guó)璽、北京金茂府這三個(gè)單價(jià)8萬(wàn)以上的項(xiàng)目通過預(yù)售審批,但郭毅認(rèn)為,供應(yīng)取證完全放開的可能性較小,一些高價(jià)地新盤仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。
記者注意到,低單價(jià)、大面積的別墅類產(chǎn)品仍是“更容易”取證的項(xiàng)目,這也將是近期市場(chǎng)供應(yīng)的主要特征。
“現(xiàn)在市場(chǎng)房?jī)r(jià)依然是個(gè)敏感話題,每一個(gè)區(qū)域都會(huì)刻意地控制房?jī)r(jià)。”陳云峰表示:“總的來(lái)講,北京市場(chǎng)現(xiàn)在面臨的還是政策問題,一個(gè)是限價(jià)、一個(gè)是預(yù)售證的辦理。房企希望預(yù)售證能夠放開,所以對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高。但事實(shí)恐怕并不樂觀,8月份取證的幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目其實(shí)都只是個(gè)例,同時(shí)其取證價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)。所以對(duì)于大部分項(xiàng)目來(lái)說,取證難度依然較大。”
采寫/新京報(bào)記者陳禹銘 張曉蘭
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