一線城市寫字樓空置率或再提升 企業(yè)選址青睞獨棟
一線城市寫字樓空置率或再提升 獨棟辦公日益受寵
由于供應(yīng)量增加明顯,進入2017年以來,北京、上海、深圳的寫字樓空置率全線呈現(xiàn)上升趨勢。與此相對,有越來越多的企業(yè)在選址時傾向于選擇獨棟辦公,這也在一定程度上拉升了傳統(tǒng)甲級寫字樓的空置率。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,這一趨勢將在2017年下半年進一步強化,一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大,而企業(yè)獨棟將繼續(xù)受到廣泛青睞,這一產(chǎn)品的開發(fā)、運營很有可能形成行業(yè)的下一個風(fēng)口。
企業(yè)選址青睞獨棟
2017年上半年,北京合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場,總存量半年環(huán)比擴大4%至約621萬平方米。受新增供應(yīng)的影響,北京全市寫字樓空置率升至8.6%,半年環(huán)比上升0.6個百分點。
2017年下半年,北京寫字樓供應(yīng)量依舊不減。按照相關(guān)機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示,下半年北京將有6個新項目計劃完工入市,供應(yīng)面積共計達45萬平方米。其中,核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應(yīng),包括位于崇文門的哈德門廣場和位于亞奧的恒毅大廈。高力國際預(yù)測供應(yīng)增長將快于需求,若所有新供應(yīng)如期完工,全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。
如此情形同樣出現(xiàn)在上海、深圳這兩大一線城市。其中,深圳尤為嚴重。
高力國際預(yù)測,未來五年內(nèi)深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)總量將達529萬平方米。尤其是2017-2019年,每年新增供應(yīng)量均超過百萬平米,2019年該數(shù)字創(chuàng)歷史新高。
高力國際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事周之惠表示,雖然受深圳市穩(wěn)固的經(jīng)濟基本面支撐,租賃需求有望持續(xù)增長,但大量新增供應(yīng)入市,將在中短期內(nèi)令深圳全市甲級寫字樓平均空置率進一步升高。數(shù)據(jù)顯示,今年二季度深圳甲級寫字樓空置率為20.2%,未來三年內(nèi)空置率或達29%。
世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,上海共有19個甲級寫字樓相繼竣工交付,帶來135萬平方米的新增供應(yīng),創(chuàng)下歷年來的新高點。雖然市場租賃保持活躍,但在持續(xù)大量新增供應(yīng)集中入市的影響下,全市甲級寫字樓的平均空置率環(huán)比上升3.2個百分點至14.6%,其中,次中心商務(wù)區(qū)空置率更是出現(xiàn)七年來的單季新高,達到23.6%。
2017年下半年,上海甲級寫字樓核心區(qū)和次中心分別有44萬平方米和逾百萬平方米的寫字樓建筑面積計劃入市。盡管去化持續(xù),但這些供應(yīng)增量無疑將推高全市空置率。因此,高力國際預(yù)測2017年末核心區(qū)平均空置率將徘徊在15%左右。
除了新項目扎堆入市推高供應(yīng)量,造成京、滬、深三地寫字樓空置率節(jié)節(jié)攀升還有一個重要原因,那就是選址時青睞獨棟辦公的企業(yè)日益增多,這在客觀上強化了傳統(tǒng)寫字樓的空置。來自一家大型辦公選址互聯(lián)網(wǎng)平臺的數(shù)據(jù)顯示,占據(jù)7月份來電榜TOP10的項目,獨棟項目占據(jù)7席。
另據(jù)雍和宮壹中心運營方介紹,項目新近入市,個把月就錄得永航科技、游族網(wǎng)絡(luò)、中醫(yī)在線等上市公司及品牌租客的陸續(xù)入駐,信達資本、華錄百納、今日頭條、機器人、大國健商等大公司也正在深度接觸,有著良好的入駐意愿,租金也因此一路看漲。而最受這些公司青睞的,恰恰就是雍和宮壹中心的低密度獨棟辦公優(yōu)勢。
下一個風(fēng)口?
獨棟辦公興起于國外上世紀60年代以后,美國硅谷的工作人員發(fā)現(xiàn),在優(yōu)美舒適的環(huán)境中,更能把人的潛力調(diào)動起來。而世界500強企業(yè),大多都有自己的總部辦公基地。
從實際情況來看,獨棟辦公樓的舒適度高、綠化面積大、私密性強等特點都受到眾多企業(yè)的一致認可。相對于傳統(tǒng)寫字樓,獨棟辦公樓具有在產(chǎn)品形式上更生態(tài),更貼切企業(yè)的個性需求,是征服客戶的有力工具,投資成本更低且效率更等多種優(yōu)勢,能為企業(yè)帶來名利雙收之效。
目前,我國獨棟辦公樓的需求基本來源于三個群體,一是大中型國有企業(yè),二是大型外資企業(yè),三是大型成長型民營企業(yè)。這三個客戶群體存在共同的特征:第一,這一類企業(yè)資產(chǎn)雄厚,擁有幾十億到幾百億的資產(chǎn),其雄厚的資金已足夠支付獨棟辦公樓。第二,這一類企業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模,開始或已經(jīng)關(guān)注品牌形象,而獨棟辦公樓是宣傳企業(yè)形象的最佳工具。第三,這一類企業(yè)都注重自己的企業(yè)文化的培養(yǎng),獨棟辦公樓可以在獨體空間內(nèi)宣傳自己的企業(yè)文化,帶動企業(yè)文化的提升和發(fā)展,因此,企業(yè)獨棟辦公樓是這三類企業(yè)的最佳選擇。
順應(yīng)這一趨勢,近年來其實已有不少大型開發(fā)商持續(xù)推出獨棟辦公的寫字樓產(chǎn)品。
大型房企新開發(fā)的企業(yè)獨棟,大多位于城市的次核心區(qū),甚至是遠郊,因此不可否認其在一定程度上制約了需求。
可實際上在城市中心區(qū)域,更有很多存量資產(chǎn)等待盤活,通過“城市更新”的方式獲得新生。尤其是隨著城市功能升級、非核心功能疏散的持續(xù)推進,大量低密度的工廠、園區(qū)、廠房、傳統(tǒng)辦公樓等物業(yè)騰退閑置。這些閑置物業(yè),很多都具備改造成企業(yè)獨棟辦公樓的良好潛質(zhì)。
上文提及的雍和宮壹中心,就是一個“城市更新”的典型案例。
該項目的前身是航星園的一部分,松石資本在拿到該項目的運營權(quán)之后,即獨創(chuàng)性地提出“辦公4.0”模式,在硬件上主推5000平米企業(yè)獨棟,提供的是低密度花園式辦公環(huán)境;同時,將在地下一層開辟上萬平聯(lián)合辦公空間,并交由專業(yè)的運營機構(gòu)管理、運營;另外,整個園區(qū)配備管家式服務(wù),從員工食堂到高級接待餐廳,泳池、健身中心、羽毛球館,影視院線及藝術(shù)中心,配套完善。
“雍和宮壹中心是針對傳統(tǒng)寫字樓痛點,基于移動互聯(lián)時代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢需求下研發(fā)出的新型寫字樓產(chǎn)品,可能具有更貼近當下需求的市場效應(yīng)。”松石資本運營總裁胡婭介紹道。
隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級與消費升級,許多城市的舊有建筑已無法適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需求,正面臨著被市場淘汰的尷尬境遇,“城市更新”應(yīng)運而生。因此,類似雍和宮壹中心這樣的案例,目前已經(jīng)越來越多地出現(xiàn)北京、上海等一線城市的老城區(qū)。
有業(yè)內(nèi)人士表示,這一模式很可能將很快形成行業(yè)的一個新風(fēng)口。特別是一線城市正在從資本驅(qū)動的不斷向外圍擴張的“外延式增長”,向存量挖潛、更新升級的“內(nèi)涵式增長”轉(zhuǎn)變,下一個十年房地產(chǎn)行業(yè)比拼的是對物業(yè)資產(chǎn)的綜合運營能力,“未來30年,大規(guī)模的城市重建在中國是不可避免的,保守估計,其中蘊含的商業(yè)價值將達數(shù)萬億”。