一線城市寫字樓空置率或再提升 獨棟辦公日益受寵

由于供應(yīng)量增加明顯，進入2017年以來，北京、上海、深圳的寫字樓空置率全線呈現(xiàn)上升趨勢。與此相對，有越來越多的企業(yè)在選址時傾向于選擇獨棟辦公，這也在一定程度上拉升了傳統(tǒng)甲級寫字樓的空置率。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，這一趨勢將在2017年下半年進一步強化，一線城市的寫字樓空置率再度提升的可能性很大，而企業(yè)獨棟將繼續(xù)受到廣泛青睞，這一產(chǎn)品的開發(fā)、運營很有可能形成行業(yè)的下一個風(fēng)口。

企業(yè)選址青睞獨棟

2017年上半年，北京合計租賃建筑面積為23.7萬平方米的5個新項目完工進入北京甲級寫字樓市場，總存量半年環(huán)比擴大4%至約621萬平方米。受新增供應(yīng)的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個百分點。

2017年下半年，北京寫字樓供應(yīng)量依舊不減。按照相關(guān)機構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，下半年北京將有6個新項目計劃完工入市，供應(yīng)面積共計達45萬平方米。其中，核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應(yīng)，包括位于崇文門的哈德門廣場和位于亞奧的恒毅大廈。高力國際預(yù)測供應(yīng)增長將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。

如此情形同樣出現(xiàn)在上海、深圳這兩大一線城市。其中，深圳尤為嚴重。

高力國際預(yù)測，未來五年內(nèi)深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)總量將達529萬平方米。尤其是2017-2019年，每年新增供應(yīng)量均超過百萬平米，2019年該數(shù)字創(chuàng)歷史新高。

高力國際深圳分公司辦公樓服務(wù)副董事周之惠表示，雖然受深圳市穩(wěn)固的經(jīng)濟基本面支撐，租賃需求有望持續(xù)增長，但大量新增供應(yīng)入市，將在中短期內(nèi)令深圳全市甲級寫字樓平均空置率進一步升高。數(shù)據(jù)顯示，今年二季度深圳甲級寫字樓空置率為20.2%，未來三年內(nèi)空置率或達29%。

世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海共有19個甲級寫字樓相繼竣工交付，帶來135萬平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)下歷年來的新高點。雖然市場租賃保持活躍，但在持續(xù)大量新增供應(yīng)集中入市的影響下，全市甲級寫字樓的平均空置率環(huán)比上升3.2個百分點至14.6%，其中，次中心商務(wù)區(qū)空置率更是出現(xiàn)七年來的單季新高，達到23.6%。

2017年下半年，上海甲級寫字樓核心區(qū)和次中心分別有44萬平方米和逾百萬平方米的寫字樓建筑面積計劃入市。盡管去化持續(xù)，但這些供應(yīng)增量無疑將推高全市空置率。因此，高力國際預(yù)測2017年末核心區(qū)平均空置率將徘徊在15%左右。

除了新項目扎堆入市推高供應(yīng)量，造成京、滬、深三地寫字樓空置率節(jié)節(jié)攀升還有一個重要原因，那就是選址時青睞獨棟辦公的企業(yè)日益增多，這在客觀上強化了傳統(tǒng)寫字樓的空置。來自一家大型辦公選址互聯(lián)網(wǎng)平臺的數(shù)據(jù)顯示，占據(jù)7月份來電榜TOP10的項目，獨棟項目占據(jù)7席。

另據(jù)雍和宮壹中心運營方介紹，項目新近入市，個把月就錄得永航科技、游族網(wǎng)絡(luò)、中醫(yī)在線等上市公司及品牌租客的陸續(xù)入駐，信達資本、華錄百納、今日頭條、機器人、大國健商等大公司也正在深度接觸，有著良好的入駐意愿，租金也因此一路看漲。而最受這些公司青睞的，恰恰就是雍和宮壹中心的低密度獨棟辦公優(yōu)勢。

下一個風(fēng)口？

獨棟辦公興起于國外上世紀60年代以后，美國硅谷的工作人員發(fā)現(xiàn)，在優(yōu)美舒適的環(huán)境中，更能把人的潛力調(diào)動起來。而世界500強企業(yè)，大多都有自己的總部辦公基地。

從實際情況來看，獨棟辦公樓的舒適度高、綠化面積大、私密性強等特點都受到眾多企業(yè)的一致認可。相對于傳統(tǒng)寫字樓，獨棟辦公樓具有在產(chǎn)品形式上更生態(tài)，更貼切企業(yè)的個性需求，是征服客戶的有力工具，投資成本更低且效率更等多種優(yōu)勢，能為企業(yè)帶來名利雙收之效。

目前，我國獨棟辦公樓的需求基本來源于三個群體，一是大中型國有企業(yè)，二是大型外資企業(yè)，三是大型成長型民營企業(yè)。這三個客戶群體存在共同的特征：第一，這一類企業(yè)資產(chǎn)雄厚，擁有幾十億到幾百億的資產(chǎn)，其雄厚的資金已足夠支付獨棟辦公樓。第二，這一類企業(yè)已發(fā)展到一定規(guī)模，開始或已經(jīng)關(guān)注品牌形象，而獨棟辦公樓是宣傳企業(yè)形象的最佳工具。第三，這一類企業(yè)都注重自己的企業(yè)文化的培養(yǎng)，獨棟辦公樓可以在獨體空間內(nèi)宣傳自己的企業(yè)文化，帶動企業(yè)文化的提升和發(fā)展，因此，企業(yè)獨棟辦公樓是這三類企業(yè)的最佳選擇。

順應(yīng)這一趨勢，近年來其實已有不少大型開發(fā)商持續(xù)推出獨棟辦公的寫字樓產(chǎn)品。

大型房企新開發(fā)的企業(yè)獨棟，大多位于城市的次核心區(qū)，甚至是遠郊，因此不可否認其在一定程度上制約了需求。

可實際上在城市中心區(qū)域，更有很多存量資產(chǎn)等待盤活，通過“城市更新”的方式獲得新生。尤其是隨著城市功能升級、非核心功能疏散的持續(xù)推進，大量低密度的工廠、園區(qū)、廠房、傳統(tǒng)辦公樓等物業(yè)騰退閑置。這些閑置物業(yè)，很多都具備改造成企業(yè)獨棟辦公樓的良好潛質(zhì)。

上文提及的雍和宮壹中心，就是一個“城市更新”的典型案例。

該項目的前身是航星園的一部分，松石資本在拿到該項目的運營權(quán)之后，即獨創(chuàng)性地提出“辦公4.0”模式，在硬件上主推5000平米企業(yè)獨棟，提供的是低密度花園式辦公環(huán)境;同時，將在地下一層開辟上萬平聯(lián)合辦公空間，并交由專業(yè)的運營機構(gòu)管理、運營;另外，整個園區(qū)配備管家式服務(wù)，從員工食堂到高級接待餐廳，泳池、健身中心、羽毛球館，影視院線及藝術(shù)中心，配套完善。

“雍和宮壹中心是針對傳統(tǒng)寫字樓痛點，基于移動互聯(lián)時代創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、情感溝通三大普遍趨勢需求下研發(fā)出的新型寫字樓產(chǎn)品，可能具有更貼近當下需求的市場效應(yīng)。”松石資本運營總裁胡婭介紹道。

隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級與消費升級，許多城市的舊有建筑已無法適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需求，正面臨著被市場淘汰的尷尬境遇，“城市更新”應(yīng)運而生。因此，類似雍和宮壹中心這樣的案例，目前已經(jīng)越來越多地出現(xiàn)北京、上海等一線城市的老城區(qū)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，這一模式很可能將很快形成行業(yè)的一個新風(fēng)口。特別是一線城市正在從資本驅(qū)動的不斷向外圍擴張的“外延式增長”，向存量挖潛、更新升級的“內(nèi)涵式增長”轉(zhuǎn)變，下一個十年房地產(chǎn)行業(yè)比拼的是對物業(yè)資產(chǎn)的綜合運營能力，“未來30年，大規(guī)模的城市重建在中國是不可避免的，保守估計，其中蘊含的商業(yè)價值將達數(shù)萬億”。