原標(biāo)題 引入集體建設(shè)用地 租賃房打開“廣闊天地”

住房租賃市場(chǎng)的“廣闊天地”即將打開。國(guó)土部、住建部日前決定，在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，并制定了試點(diǎn)方案。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，引入集體建設(shè)用地，不僅有利于增加試點(diǎn)城市租賃房源的供應(yīng)，提高土地使用效率、激活土地價(jià)值，也為一些有著發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)需求的開發(fā)企業(yè)，特別是民營(yíng)房企，提供了新的機(jī)遇。從降低土地成本，提高預(yù)期收益來(lái)看，集體建設(shè)用地的入市，在未來(lái)很有可能悄然改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式。

北上廣等13個(gè)城市納入首批試點(diǎn)

“購(gòu)租并舉”的頂層定調(diào)之下，從中央到地方，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的各類政策密集發(fā)布。從推出租賃住房建設(shè)專用地塊到宣布“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，從“在12個(gè)人口凈流入的大中城市多措并舉加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展”到此次“在13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，政策的力度及影響范圍在不斷遞進(jìn)延伸。

記者注意到，7月20日九部委下發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中就已明確：超大城市、特大城市可按照國(guó)土部、住建部的統(tǒng)一工作部署，開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作。而對(duì)照當(dāng)時(shí)宣布的12個(gè)試點(diǎn)城市名單，此次確定的13個(gè)試點(diǎn)城市中，北京、上海新被“納入”，四大一線城市唯獨(dú)少了深圳。對(duì)此，有分析人士解釋，深圳的集體建設(shè)用地主要是城中村，目前深圳城中村土地已經(jīng)大部分用于建設(shè)租賃房，所以在不在試點(diǎn)名單影響不大。

根據(jù)試點(diǎn)方案，試點(diǎn)城市應(yīng)梳理項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道。健全集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。

對(duì)于主體角色定位，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可自行開發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。同時(shí)，探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。

通過(guò)改革試點(diǎn)，將在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

低成本土地讓房企“有利可圖”

對(duì)于這項(xiàng)試點(diǎn)，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，新的政策旨在從土地供應(yīng)端進(jìn)一步加強(qiáng)租賃房源的建設(shè)和供給?，F(xiàn)在，大城市普遍面臨國(guó)有用地稀缺的問(wèn)題，為擴(kuò)大土地供應(yīng)，其一可盤活國(guó)有存量用地，如工業(yè)用地的開發(fā)、廠房的改造;其二就是從村鎮(zhèn)集體建設(shè)用地中尋求新的住房租賃用地來(lái)源，最終實(shí)現(xiàn)租賃房源的擴(kuò)充。在這方面，一些城市已嘗試多年，但進(jìn)度緩慢。

“這項(xiàng)政策來(lái)得比預(yù)期要快，具有很強(qiáng)的標(biāo)志性意義。”在明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策看來(lái)，原有的土地出讓模式之下，租賃用地的供給會(huì)受到較大限制。這不僅是因?yàn)榭赡苡绊懚唐诘耐恋爻鲎尳鹗杖攵沟玫胤秸狈Ψe極性;同時(shí)也因?yàn)槭苤朴谳^低的租售比，使得開發(fā)企業(yè)也沒(méi)有投入的積極性。但是，集體建設(shè)用地的“入市”，對(duì)各方而言都沒(méi)有損失，反而(對(duì)村鎮(zhèn)集體、對(duì)相關(guān)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō))是個(gè)很大的機(jī)會(huì)。因?yàn)?，土地成本相?duì)較低，可極大地降低租賃房運(yùn)營(yíng)的前期成本。從事住房租賃業(yè)務(wù)將變得有利可圖，開發(fā)商會(huì)積極切入，爭(zhēng)搶這塊蛋糕。

有開發(fā)商告訴記者，在一線城市，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體建設(shè)用地在這兩塊的成本就低了很多。因此，對(duì)開發(fā)租賃房的企業(yè)，年化投資回報(bào)率應(yīng)該可以超過(guò)5%。

“影響是漸進(jìn)產(chǎn)生的。租賃房源的增加，由購(gòu)到租的需求遷移，對(duì)目前一二手商品房的銷售可能是個(gè)利空因素，但對(duì)開發(fā)企業(yè)卻是商機(jī)。”楊紅旭表示，參與其中的開發(fā)商將和村鎮(zhèn)集體進(jìn)行利益分成。對(duì)此，民營(yíng)房企的興趣會(huì)比較大。最近，上海出讓的幾塊租賃住房專用地，都是國(guó)企摘得的，是有較高門檻的。但此次用集體建設(shè)用地興建租賃住房的大門打開后，就為民營(yíng)企業(yè)提供了施展空間。尤其是一些在這方面有戰(zhàn)略要求的企業(yè)，將有望積極參與。

這一政策甚至可能會(huì)改變房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)運(yùn)作模式。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從趨勢(shì)來(lái)看，房企會(huì)逐步轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，因?yàn)橐痪€城市可供開發(fā)的土地越來(lái)越有限，尤其像上海，開發(fā)邊界已定，存量市場(chǎng)將占主導(dǎo)地位。

上市公司中，自去年下半年起，綠地控股已開始涉足長(zhǎng)租公寓。綠地控股董事長(zhǎng)張玉良昨日在接受記者采訪時(shí)表示，此次試點(diǎn)是土地制度和住房制度改革的一部分。對(duì)于租賃住房市場(chǎng)是個(gè)好事兒，有利于降低租房的成本。“最近上海拿出了不少優(yōu)質(zhì)土地用作租賃住房建設(shè)，我們都參與了。如果在集體建設(shè)用地方面有機(jī)會(huì)，我們也一定會(huì)參與。”(記者 張良)