租售同權(quán) 長(zhǎng)租公寓期待爆發(fā)

陜西西安新型社交公寓受年輕人青睞，App交房租休閑娛樂(lè)不出樓。視覺(jué)中國(guó)供圖

在“租售同權(quán)”的大背景下，長(zhǎng)租公寓站上了政策的風(fēng)口。

7月初，上海推出兩塊分別位于張江南區(qū)和嘉定新城的“只租不售”地塊。同樣在7月，廣州率先明確保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，允許商業(yè)用房改租賃住房，鼓勵(lì)城中村做好安防統(tǒng)一出租。

隨后，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在廣州、深圳等12個(gè)城市開(kāi)展首批住房租賃試點(diǎn)，明確各地要搭建住房租賃交易平臺(tái)。

加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，除了規(guī)范監(jiān)管外，一個(gè)非常重要的支點(diǎn)是提供大量穩(wěn)定持久的可租房源，尤其是長(zhǎng)租公寓在未來(lái)的發(fā)展引人關(guān)注。

長(zhǎng)租公寓成風(fēng)口

“未來(lái)，傳統(tǒng)租賃模式將會(huì)逐漸消逝，規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的資產(chǎn)托管是主流模式，同時(shí)會(huì)誕生超大型的資產(chǎn)托管企業(yè)。”總部在北京的長(zhǎng)租公寓企業(yè)自如的CEO熊林告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者。

熊林說(shuō)，雖然長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是房屋租賃的市場(chǎng)占比仍然較低，目前政策環(huán)境寬松，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭很好。自如已進(jìn)入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市，房源保有量超過(guò)35萬(wàn)間，累計(jì)租客超過(guò)85萬(wàn)人，業(yè)主數(shù)量超過(guò)15萬(wàn)。

“過(guò)去租賃市場(chǎng)的供給方主要是散戶房東，國(guó)家有意支持、引導(dǎo)機(jī)構(gòu)和長(zhǎng)租公寓的發(fā)展，提供有組織、成規(guī)模的租房供應(yīng)和管理。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊旭紅向中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者表示，隨著一系列租房政策的出臺(tái)，整體環(huán)境越來(lái)越有利于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展。

看到《通知》后，優(yōu)客逸家CEO劉翔感嘆，一些列租房新政對(duì)整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)既帶來(lái)利好，也提出了挑戰(zhàn)。他所創(chuàng)辦的優(yōu)客逸家公司是一家長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司，目前在成都、武漢、北京、杭州4地運(yùn)營(yíng)，累計(jì)管理房屋超過(guò)30000間。

根據(jù)華菁證券今年6月底發(fā)布的《長(zhǎng)租公寓行業(yè)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)的預(yù)測(cè)，未來(lái)中國(guó)的品牌公寓將同時(shí)存在集中式、分散式和托管式三種模式，如果品牌公寓未來(lái)能達(dá)到10%的市場(chǎng)占有率，整體的公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬(wàn)間，Top10的管理公司平均管理間數(shù)為46.8萬(wàn)間，TopOP2的公司平均的管理數(shù)量將達(dá)到99.3萬(wàn)間。

應(yīng)屆畢業(yè)生成爭(zhēng)奪焦點(diǎn)

長(zhǎng)租公寓正受到各方青睞，不僅許多專注長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)公司獲得資本的垂青，房地產(chǎn)企業(yè)、酒店集團(tuán)、住房中介機(jī)構(gòu)也紛紛入場(chǎng)。

《報(bào)告》顯示，目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)主要有四類參與者：以萬(wàn)科泊寓、招商壹棧為代表的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背景的公寓管理公司，利用母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造;以自如、相寓為代表的具有中介背景的公寓機(jī)構(gòu)，將長(zhǎng)租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場(chǎng);酒店類背景的公寓商，如華住集團(tuán)參與投資的城家、鉑濤集團(tuán)打造的窩趣等，其對(duì)住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)十分豐富;創(chuàng)業(yè)公司則是目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域數(shù)量最多的參與者，他們?cè)谫Y源端和資金端都沒(méi)有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。

雖然各類長(zhǎng)租公寓都有不同的運(yùn)營(yíng)風(fēng)格和特色，但年輕人，尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生，已然是這個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。免押金，房租月付，免服務(wù)費(fèi)……各家長(zhǎng)租公寓推出的租房?jī)?yōu)惠一波接一波。

日前，58同城推出一項(xiàng)專門面向2017年應(yīng)屆畢業(yè)生的租房活動(dòng)——新巢計(jì)劃。6月15日～7月21日，2017年應(yīng)屆畢業(yè)生在北上深租賃58品牌館旗下合作的公寓，可申請(qǐng)“零押金”、“房租月付”等福利。

“新巢計(jì)劃”的畢業(yè)季租房?jī)?yōu)惠并非國(guó)內(nèi)首例。蛋殼公寓、自如等都相繼推出畢業(yè)季房屋租賃的優(yōu)惠活動(dòng)，且優(yōu)惠形式大同小異。這些優(yōu)惠活動(dòng)緊扣應(yīng)屆畢業(yè)生資金短缺的痛點(diǎn)，主打“零押金”、“月付”。

例如，自如從2013年開(kāi)始推出的“海燕計(jì)劃”，旨在為初入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生提供專屬租房資金支持，每一年都在延續(xù)“月付0押金”政策。據(jù)自如公關(guān)負(fù)責(zé)人宋麗亞介紹，截至7月14日，已有超過(guò)2萬(wàn)名應(yīng)屆畢業(yè)生通過(guò)“海燕計(jì)劃”入住自如，較去年同期增長(zhǎng)近一倍。

“對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生的持續(xù)高頻投入，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是正確的選擇。”宋麗亞如此表示，這或許可以解釋長(zhǎng)租公寓費(fèi)盡心思吸引畢業(yè)生的原因。

價(jià)格偏高，可望不可即

不過(guò)，對(duì)大多應(yīng)屆畢業(yè)生而言，長(zhǎng)租公寓似乎仍有點(diǎn)可望不可即。

2014年大學(xué)畢業(yè)后，張秋正式開(kāi)始了“北漂”生活。3年來(lái)，她大部分時(shí)間租住的都是自如的房間。她認(rèn)為，對(duì)于沒(méi)有租房經(jīng)驗(yàn)的畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，自如等明碼標(biāo)價(jià)的品牌公寓比較合適。“但同等條件的房子，自如的價(jià)格會(huì)比其它品牌貴一些，所以手頭資金緊張的學(xué)生可能會(huì)嫌貴。”

在記者采訪中，很多應(yīng)屆大學(xué)生表示還是傾向選擇小中介，“初來(lái)北京，現(xiàn)在還在實(shí)習(xí)期，生活費(fèi)本來(lái)就已經(jīng)緊巴巴的，能省一點(diǎn)是一點(diǎn)。”90后的李濤(化名)現(xiàn)在住的是自如，剛畢業(yè)的時(shí)候租的是地下室。

除了價(jià)格偏貴之外，年輕人對(duì)長(zhǎng)租公寓的另一個(gè)切身感受是想找到合適的房源非常難。“想在北京找到滿意的房東和房源實(shí)在不容易。”張秋感嘆。

據(jù)《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前品牌公寓的數(shù)量不到200萬(wàn)間，占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%，集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模在2萬(wàn)～3萬(wàn)間左右，分散式公寓龍頭公司管理規(guī)模在50萬(wàn)間左右。

針對(duì)房源不足，《通知》提到積極盤(pán)活存量房屋用于租賃。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房;改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格，并應(yīng)具備消防安全條件。探索采取購(gòu)買服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國(guó)有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

上述規(guī)定和市場(chǎng)趨勢(shì)讓優(yōu)客逸家長(zhǎng)租公寓CEO劉翔感到，未來(lái)在房源獲取問(wèn)題上，將與國(guó)企有更多合作機(jī)會(huì)：“當(dāng)下的最佳選擇是，讓有低成本資金和房源政策優(yōu)勢(shì)的國(guó)企解決好資源供給問(wèn)題，有活力、市場(chǎng)化的民營(yíng)企業(yè)解決好效率和用戶體驗(yàn)等服務(wù)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。”

穿高跟鞋做百米沖刺

在長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理中，獲取房源只是第一步，之后的出租營(yíng)銷、租后服務(wù)等許多環(huán)節(jié)都考驗(yàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)管理能力。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈條太長(zhǎng)，盈利一直是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的普遍難題。

《報(bào)告》指出，我國(guó)長(zhǎng)租公寓一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在入住率為95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%，則息稅前利潤(rùn)率為0。人房比達(dá)到11人/百間則息稅前利潤(rùn)率也將為0。綜合來(lái)看，55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨零界點(diǎn)。這樣的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)意味著長(zhǎng)租公寓并不是一個(gè)盈利空間很豐厚的行業(yè)。

在實(shí)現(xiàn)盈利的問(wèn)題上，劉翔和他帶領(lǐng)的優(yōu)客逸家團(tuán)隊(duì)頗有心得。今年4月，優(yōu)客逸家在成都市場(chǎng)首次實(shí)現(xiàn)單城盈利，目前已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)盈利，且盈利增速在加快。據(jù)劉翔透露，“上個(gè)月是3%的息稅后凈利潤(rùn)率”。成立于2012年的優(yōu)客逸家也由此成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)首家宣布規(guī)模化盈利的企業(yè)。

對(duì)于大多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的盈利難問(wèn)題，劉翔認(rèn)為，首先是房源覆蓋密度不夠，或者說(shuō)房源規(guī)模還沒(méi)到盈利的臨界點(diǎn)。“半徑3公里內(nèi)，你有10套房子，和有200套房子，所對(duì)應(yīng)的人效有巨大差異。房源越集中，人效就越高，運(yùn)營(yíng)成本就越低。”劉翔說(shuō)，規(guī)模和密集度是長(zhǎng)租公寓行業(yè)盈利的基礎(chǔ)。“基本上一個(gè)城市在1.5萬(wàn)間左右的規(guī)模，才是個(gè)比較舒服的臨界點(diǎn)，這個(gè)優(yōu)客在成都是驗(yàn)證過(guò)的。”

熊林則表示，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的利潤(rùn)空間主要來(lái)自創(chuàng)造產(chǎn)品附加值和提升運(yùn)營(yíng)效率。他介紹了自如的具體做法：通過(guò)大規(guī)模的供應(yīng)鏈提供優(yōu)質(zhì)低價(jià)產(chǎn)品，“原來(lái)個(gè)人采購(gòu)一個(gè)床墊要1000多元，自如整體采購(gòu)可能只需要800元”;提供增值服務(wù)以創(chuàng)造附加值，“收取一個(gè)月的傭金，不僅匹配信息，還提供寬帶、雙周保潔、維修等基礎(chǔ)服務(wù)”。

由于具有跨行業(yè)、跨地域、跨周期、分散化、非標(biāo)準(zhǔn)、推廣銷售不同步等特點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓的規(guī)?；瘡?fù)制和運(yùn)營(yíng)效率提升并沒(méi)有那么容易。如何既保持增長(zhǎng)，又保持健康指標(biāo)?用劉翔的話說(shuō)，“這就像穿高跟鞋做百米沖刺，是對(duì)管理運(yùn)營(yíng)能力的極大考驗(yàn)”。

“這個(gè)行業(yè)價(jià)值鏈很長(zhǎng)，從拿房、生產(chǎn)、租房和運(yùn)維，每個(gè)環(huán)節(jié)都有很多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，都會(huì)把你的利潤(rùn)吞噬。”盈利的經(jīng)驗(yàn)告訴劉翔，要實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的有效運(yùn)營(yíng)管控，背后需要依托非常強(qiáng)大的IT系統(tǒng)支持。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)前景，楊旭紅認(rèn)為，企業(yè)自身難以盈利是一方面，政府的政策支持力度偏小也是原因之一。楊旭紅建議，政府可以考慮給長(zhǎng)租公寓企業(yè)減免企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅，或者縮短租賃用地使用權(quán)的年限，從而降低租賃企業(yè)的成本。