北京二手房降價去虛火 7月通州降幅居首位
北京二手房降價去虛火
金源泉小區(qū)一套三居室,新政出臺之前掛牌價728萬,現價680萬。
朝陽管莊4月報價450萬元的一居室,經過兩次調價,最終以近400萬元的價格成交。
春節(jié)前后,新龍城掛牌均價在5.7萬元/平米,目前兩居室成交價為5萬-5.3萬元/平米。
“榮豐2008小區(qū)33平米復式戶型最高時賣到500萬元左右,現在430萬-440萬元。
瑞海一區(qū)96平米兩居室賣價520萬,比新政之前降了15%,實際成交價格可談。
目前遠洋山水兩居室單價6萬-7萬元,而最高點能達到8萬左右。
二手房成交價格大范圍降溫,機構數據顯示,7月通州成交均價比4月降12.68%,降幅居首位;西城、海淀、大興降幅位居其后
“二手房房價降了嗎?”這成為“3·17”新政出臺幾個月來,二手房市場最為集中的話題。自4月份起,北京二手房市場成交量便開啟了“四連降”,目前已經跌下1萬套“關口”。在供需關系發(fā)生變化的背景下,二手房成交價格和掛牌價格也出現了大范圍降溫。在朝陽、海淀、大興、通州、昌平等多個小區(qū),房源報價和成交價的下調也在時時上演。
成交均價連續(xù)小幅回落
當6月二手房成交量站在1萬套的關口時,業(yè)內有聲音表示,一萬套是行業(yè)能夠保本的紅線。而在緊接著的7月,北京二手房成交量則繼續(xù)直跌。
根據北京市住建委網站數據顯示,今年7月,北京全市二手住宅共網簽7158套。這一數據相比6月下滑19.7%,相比于去年7月下滑了68%??v觀數據不難發(fā)現,自“3·17”新政出臺后,這已經是北京二手房網簽量連續(xù)第四個月回落。
成交量下滑改變了市場的供需關系和市場預期,這一影響直接反映在成交均價上。鏈家研究院數據顯示,自新政實施后的4月至7月的四個月里,北京各行政區(qū)的鏈家門店成交房源均價均出現了不同程度的下降。這其中,相比于4月,7月通州區(qū)二手房成交均價以12.68%的降幅位居首位。此外,西城、海淀、大興分別以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。
另據偉業(yè)我愛我家全北京門店成交數據,7月北京二手住宅成交均價環(huán)比6月再度下降1%,是自5月以來連續(xù)第三個月回落。
麥田房產的數據也顯示,5月至今的三個月里,北京多個行政區(qū)的二手房成交量均呈下滑趨勢。這其中,7月房山的二手房成交量環(huán)比下滑近五成。門頭溝環(huán)比降幅達三成,東城和大興以25%和24%位列其后。與此相對應,麥田所在區(qū)域的門店成交均價也出現不同程度下滑。其中海淀區(qū)7月和6月的成交均價分別環(huán)比下滑7%和3%。
中原地產首席分析師張大偉介紹,北京二手房整體價格從4月開始到現在3個月累計跌幅在8%左右,部分區(qū)域房源價格超過了10%,目前價格回到了春節(jié)前后水平。
信貸收緊,換房者降價意愿增強
中原地產數據顯示,價格下調比較明顯的房源,主要集中在部分急于換房的客戶上,由于北京市場連環(huán)單比例非常高,此類個案有價格下調超過10%。但由于二手房價格不透明,也有很多報價虛高的案例,不代表市場價。
最近記者走訪了朝陽、昌平區(qū)域的多個社區(qū)發(fā)現,部分房源掛牌價格正在松動。
同樣情況也出現在天通苑。據天通苑北一區(qū)附近的中介門店經紀人介紹,小區(qū)里100平米左右的兩居室4月成交均價基本上在46000-50000元/平米之間,目前該類房源的成交價基本維持在42000元-45000元/平米之間,“最近有房源報價在41000元/平米,而且有可談的空間。”
與此同時,信貸收緊也成為換房群體增強降價意愿的重要因素。
“有些業(yè)主愿意在價格上讓步,但實際上對于付款方式要求較高。”走訪中有經紀人表示,因為銀行放款周期變長,全款或八成這樣的付款方式更能打動賣房人。
“偉嘉安捷”指出,由于政策出臺后帶來的持續(xù)性效應,如今業(yè)主急售的心態(tài)也愈發(fā)明顯。但是大部分購房人的觀望心態(tài)并未被打破,加之銀行放款較慢,業(yè)主采取措施為降價拋售或將房屋轉賣給全款購房人。目前二手房買賣雙方都處在待價而沽的階段,所以下半年的房價走勢將處于平穩(wěn)下滑的狀態(tài)。
通州
整體降10%-20%個別房源跌幅更大
自3月17日開始,北京樓市刷新“史上最嚴”紀錄。時隔130余天,8月2日新京報記者親身感受通州樓市。
記者在地鐵八通線果園站附近的一家中介內,一小時內幾乎沒有電話鈴聲響起,更無顧客上門。有工作人員向記者坦言,“已經兩月沒開單了,沒有保底工資,只能花儲蓄度日。”
中介人員向記者推薦去緊鄰果園地鐵站北側的金源泉小區(qū)看房。該小區(qū)始建于2004年,共有12棟樓,均為七層或六層樓體。有一套三居,建筑面積131平米,“3·17”新政出臺之前掛牌價728萬,現價680萬,中介預計實際成交價格可以降到650萬。
據記者了解,在金源泉不遠的達富苑小區(qū),一套119平米的三室兩廳房源,曾最高掛出650萬高價,后降到595萬元,實際成交價格會更低。
距離市政府通州新址不足十分鐘車程的運河灣小區(qū),屬通州較為高檔小區(qū)。一位賣房者稱,小區(qū)建于2010年,目前均價在6萬/平米左右,自己手中的房子為81平米頂層兩居室,開發(fā)商贈的裝修,交房后基本沒住,預售價為528萬,實際成交價可議。有中介人員稱,較“3·17”新政出臺之前,該小區(qū)每平米降幅在一萬元左右。
多家中介機構工作人員均表示,新政實施以來,該區(qū)域房價平均降幅為10%至20%之間,個別房源成交跌幅更大,截至目前,成交依舊慘淡,幾乎未見回暖跡象。
朝陽管莊
降價業(yè)主瞄準高首付買家
在從去年跨越到今年春的二手房升溫潮中,管莊區(qū)域包括北京新天地在內的多個小區(qū)成為熱點,價格也表現出明顯漲勢。不過最近區(qū)域內的小區(qū)從業(yè)主掛牌價到成交價均有一定程度的松動。
“4月報價450萬元的一居室,這幾個月經過兩次調價,最終以小400萬元的價格成交。”朝陽管莊片區(qū)一中介門店經紀人介紹,原房主出于換房資金周轉的原因,最終決定降價出手。
記者觀察到,在管莊的北京新天地小區(qū),3月份曾以425萬元總價成交的一居室,最近類似房源報價則在390萬元左右。該社區(qū)的中介經紀人告訴記者,這類報價下調明顯的房源多是換房業(yè)主,因為家里人口增加,急于趁著市場降溫時籌集資金換房。
在采訪中不難發(fā)現,同樣是67平方米左右、西北朝向的一居室,會出現350萬和390萬兩種金額相差40萬元的報價。據經紀人介紹,業(yè)主之所以會報出350萬的總價,和他想要換房,要求較高首付款有關系。
“這套房不是唯一住房,業(yè)主打算把這套房出手,添錢換房,所以這個報價主要考慮高首付購房人。”上述經紀人表示。
“有些業(yè)主愿意在價格上讓步,實際上對于付款方式要求較高。”在走訪中有多位經紀人對記者這樣表示。
昌平龍澤
新龍城最高時六七萬現在約5.5萬
價格漲得快跌得也快。在昌平天通苑、龍澤等大型居住區(qū)集中的片區(qū),成交價和掛牌價下降也在不斷擴容。
記者在走訪中觀察到,最近半個月新龍城上架的新房源中,兩居室報價多在5.5萬元/平米左右,而100平方米左右的兩居室成交價則在5萬-5.3萬元/平方米之間。
據小區(qū)附近的中介經紀人介紹,最近受到市場需求萎縮和業(yè)主換房需求兩方面的影響,成交量近兩個月都不見起色。因此,成交價和報價都有所松動。目前小區(qū)的平均成交價格在5.5萬元/平方米左右。
實際上,自去年下半年開始,龍澤的新龍城等小區(qū)的二手房交易開始變得十分“火熱”。在今年春節(jié)前后,新龍城成交均價達到5.4萬元/平米,掛牌均價在5.7萬元/平米。
在春季市場最為火爆時,小區(qū)里的小兩居報價一周上漲5000元/平米。到了3·17新政前后,部分房源報價達到每平米六七萬,部分小戶型一居室房源成交單價已突破7萬元。
另據區(qū)域里中介經紀人介紹,在龍澤區(qū)域的龍澤苑東區(qū)和西區(qū),二手房成交均價目前在5萬元/平米左右,較之前也有不同程度下調。
西城廣安門
榮豐2008單價降兩三萬元
“6月份后,成交量開始緩過來,價格暫時較穩(wěn)定,不像原來每3-5天就有調整。”榮豐2008附近一鏈家中介表示。
據安居客房產研究院數據顯示,7月,較新政后一月日均瀏覽量降6成左右。另據相關機構的統(tǒng)計顯示,榮豐2008小區(qū)3月共成交86套,4月成交43套,6月成交13套,下滑明顯。
記者了解到,跟新政調控前相比,西城廣外學區(qū)的榮豐2008單價降2萬-3萬。其中小開間原來單價為13萬-14萬,現在為12萬左右。
“榮豐主要是小戶型成交。復式33平米,最高時能賣到500萬左右,現在也就430萬-440萬左右。”中介人士介紹道,該小區(qū)50平米復式戶型,實際使用面積可達110-120平米,總價700多萬元,而附近其他小區(qū),80多平米總價達800萬-900萬,甚至可達1000萬以上。由于價格偏低,因此吸引了一些購房者,但沒有平層舒服。
因榮豐2008大戶型房源較少,價格對比不明顯。據我愛我家一經紀人表示,目前該小區(qū)在售一167平米三居,掛牌價1320萬元。此前掛牌價達1400萬元,這意味著掛牌總價下降了80萬元,“如果要買,價格還能談。”上述中介人員表示,因房本面積大,單價低于小戶型,掛牌單價為7.8萬。
實際上,榮豐2008所在的廣安門區(qū)域,新政后整體價位、成交量有所回落。廣安門區(qū)域共有10多個商品房項目,包括紅山世家、朗琴園、遠見名苑、麗水蓮花、蝶翠華庭、紅山世家、西豪逸景等。新政前該區(qū)域單價達11萬-12萬,目前整體區(qū)域單價回落至9萬-10萬左右。榮豐2008西側的麗水蓮花項目,目前單價在10萬元以內,相比三月份單價下降1萬元左右。紅山世家單價從13萬-14萬元降至11萬-12萬元,以一套92平米2居室為例,此前成交價達1250萬,最近在1000萬元左右。
記者了解到,廣安門區(qū)域成交量自6、7月份開始有所回升,“現在市場環(huán)境下多數是換房,該賣的賣,該買的買,再等基本上也就這樣了。”中介人士說。
大興西紅門
房源430萬掛牌358萬成交
8月2日,記者從大興區(qū)西紅門地鐵站步行10分鐘來到瑞海一區(qū)住宅區(qū),該小區(qū)緊鄰興海公園。在中介人員的帶領下,記者來到了一處掛牌待售的簡裝住宅內,“96平米,兩居室,520萬賣價,比新政之前降了15%,房主著急換房,實際成交時,價格可以商量。附近‘宏大北園’一套89平米的房子,3月份掛出430萬,最后358萬成交了。”中介員向記者介紹。
從瑞海一區(qū)步行15分鐘便可到達興海家園小區(qū),一中介機構向記者推薦了一套84平米兩居室簡裝房,“類似的房子在3月份能賣到470萬,現在也就418萬,當然房主一般還會少要點。”
而在宏大中國小區(qū),據附近兩家中介人員稱,該小區(qū)2006年建成,共4棟樓,都是16層高板,出售房為89平米兩居室簡裝房,目前掛牌價為430萬,并強調“可議”。
根據中介機構提供的房源交易信息,記者初步統(tǒng)計了一下,較“3·17”新政出臺之前,該區(qū)域房價跌幅在15%至20%,此幅度也得到了多家中介機構和附近居民的認可。“賣多少錢,關鍵要遇到真的買主,不然就是有價無市,這幾個月只看到有來看房的,沒看到來買房的。”一位待售房主向記者說道。
“3月17日新政之前,我們的年收入都在十幾萬以上,從4、5月份起跌幅比較大,連續(xù)三個月,我一單也沒成,上個月我們整個連鎖店成交個位數,如今,各方都深陷樓市謎團之中,具體跌多少,誰也說不準,遇上愿意賣的,再有愿意買的,會跌三成,各種力量在博弈,大家都有各自的期待吧。”附近資深中介人員說道。
石景山魯谷
遠洋山水單價降一兩萬
“遠洋山水現在2居室單價6萬-7萬元,而最高點能達到8萬左右,一平米降1萬-2萬左右。”一門店經紀人表示。
記者了解到,近期在中介處成交的遠洋山水房源,價格偏低,多數是業(yè)主急賣。據悉,有門店最近成交了一套兩居室,掛牌價降了50萬。
一位中介人士表示,六月份成交量較少,七月份開始有所回升。“我們門店新政之前一個月可成交十幾套,四月份成交1-2套,7月賣了6-7套。”這一說法在相關機構的統(tǒng)計數據處得到證實。新政后遠洋山水成交量下滑明顯,3月成交55套,4月成交39套,6月成交27套。
遠洋山水所在的石景山魯谷區(qū)域,新政后價格都出現了不同程度的回落。
2004年以后的社區(qū)包括遠洋山水、遠洋沁山水、京漢旭城、時代廬峰等,老社區(qū)以永樂東區(qū)為例,基本上是90年左右的老房子。
目前整個魯谷片區(qū)單價在6萬-7萬之間,比新政前單價降了5000-10000元。比如:遠洋沁山水目前單價在8萬-9萬左右,新政前單價在10萬左右;京漢旭城目前單價6萬-7萬,以前價位達7萬-8萬。
新政后,成交量下滑較為明顯。據相關機構的統(tǒng)計數據顯示,魯谷區(qū)域3月共成交225套,4月成交142套,6月成交98套。另據安居客房產研究院提供的數據顯示,新政后魯谷區(qū)域安居客瀏覽量呈整體下滑態(tài)勢,且一個月內下降幅度近50%。
值得注意的是,二手房市場內“一買一賣”的關聯(lián)交易時間有所延長,最短6個月,總體需6-8個月。而在市場火爆時,一般交易時間為3-4個月。
采寫/攝影
新京報記者 方王洋 張曉蘭 張建