原標題：“搶地”模式終結，溢價回落

3月底起土地密集出讓，不僅“限房價、競地價”，還競自持面積，房企利潤空間壓縮，拿地空間平抑

業(yè)內表示，本輪土地供應中有大量自住房用地，對于后期平抑房價有明顯作用。

自2014年起，北京土地市場就變得有如烈火烹油一般，高價地層出不窮，房企爭相在土地市場上豪擲資金。樓市火熱和土地供應稀缺，使得房企普遍患上了“土地饑渴”癥。因此每逢市場上優(yōu)質宅地出讓，就會引得眾多房企拼搶。不過，這樣的局面在今年3月份有了很大改觀，最近幾個月來，北京土地市場上房企已經(jīng)變得理性很多，強力調控之下，很少再見到高價地出現(xiàn)。

利潤壓縮，拿地熱情減退

“在去年‘新政’剛推出時，土地市場其實還延續(xù)了很長一段熱度。”克而瑞分析師崔秀程回憶表示，當時掛出來的幾宗優(yōu)質地塊依然吸引了不少開發(fā)商，到了今年初，房山和平谷的兩地塊就雙雙觸及競價上限和自持地塊上限。

當時業(yè)內有聲音認為，土地市場已不再理性，很多房企拿地都沒有去計算成本。“新政之下，其實大家都沒想好怎么做產品，而是先把地拿了再說。”一位機構分析師指出，北京土地市場在去年底出現(xiàn)開發(fā)商搶地，主要原因還是在于去年全年市場的火爆，開發(fā)商對于2017年市場預期普遍較高，因此積極拿地補貨。

北京土地市場真正的轉折是在今年3月。從3月底開始，市場上密集供應的土地都帶上了去年延續(xù)下來的“新政”屬性。其中絕大多數(shù)住宅用地都沿用了“限房價、競地價”這一模式，并且部分用地還采用競自持面積等附加條件。

“從三月底開始，在北京‘樓市調控’新政和土地嚴苛出讓條件的‘組合拳’打壓下，土地市場的熱度才開始明顯下降。因為大部分房企拿地還是要追求利潤，在嚴苛的拿地條件進一步擠壓之下，尤其是劃定了未來售價后，房企能夠非常清晰預估利潤空間，自然也就不會去賭后市預期。”一位不愿具名的企業(yè)人士透露。

該人士表示，當然也有一些房企會因為追求品牌效益等原因在京拿地，比如河南正商就曾在今年上半年的北京土地市場頻頻露面，直到4月底以接近銷售限價的價格拿下了豐臺和順義地塊才宣告罷手。事實上，在4月份出讓的不少“限房價、競地價”地塊中，房企的拿地樓面價都已經(jīng)逼近商品房的銷售限價。

后市預期轉冷，重啟觀望

而3月以來的土地出讓情況也意味著，開發(fā)商對土地的“搶食”模式也已基本結束。

這源于開發(fā)商們赫然發(fā)現(xiàn)，相比往年，今年出讓的土地中除了自住房，大多是“限銷售均價”以及“最高銷售限價”的地塊。因此除個別熱點地塊外，大多數(shù)土地并未出現(xiàn)太過夸張的土地溢價。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅總結表示，從今年的二三月開始，房企拿地心態(tài)就已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。“以前競自持面積觸頂，還要競高規(guī)格建設方案，而現(xiàn)在甚至連溢價率上限都觸及不了。”

她分析認為，這主要是由于綜合調控所致。對于開發(fā)商們來說，此前他們?yōu)榱送瓿蓸I(yè)績指標而不惜成本囤地，而今年，開發(fā)商在政策限制之下，利潤空間已基本被鎖死、融資環(huán)境也不樂觀，雖然上半年的業(yè)績大多比較漂亮，但下半年前景難料。因此房企投資拿地的沖動也相較去年有所平抑。

“現(xiàn)在地價已經(jīng)很高，但房價不可能出現(xiàn)暴漲，預計今年下半年到明年調控會繼續(xù)加強。所以融創(chuàng)從去年10月之后就已經(jīng)停止拿地，今年也不會在公開市場拿地，還是以并購為主。”也許正是出于這樣的考慮，在今年3月份融創(chuàng)業(yè)績發(fā)布會上，融創(chuàng)集團董事長孫宏斌如是說。

實際上，眼下不少開發(fā)商的心態(tài)確實如孫宏斌所說。新政后土地首拍時大多數(shù)房企還是觀望為主。當時一宗位于北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊以15.8億元的總價成交，溢價率39.8%，折合樓面價17162元/平方米。而同日出讓的一宗密云地塊，溢價率也不足36%。

剛需供應將提升

特別值得一提的是，與住宅用地的遇冷相比，商業(yè)地塊更是迎來了直線降溫。隨著北京樓市調控過程中對商辦類項目的調控加強，商服類地塊出讓也受到了較大影響。在去年宅地出讓較少的情況下，有大量的商業(yè)用地依舊受到房企熱捧。但在商辦類項目遭遇強力調控后，開發(fā)商對于商業(yè)地塊的熱情有了明顯下降，房山長陽和順義高麗營等商業(yè)地塊均低溢價成交。

一上市房企品牌負責人表示：“對房地產來說，最重要的政策就是土地政策，從去年‘9·30’新政開始，國家就已經(jīng)釋放了明顯的政策信號。而今年‘3·26’新政對商辦類產品嚴格的限購政策，也基本上杜絕了未來商業(yè)用地去做‘商住’兩用的產品。更何況，出讓條件中還附帶有自持年限，在重重限定下，我們就算想要去拿地做項目，也還要考慮資金壓力和項目回報周期等等問題，不可能像以前一樣去和其他有意向的企業(yè)無限制地競價。”

而上半年大量的“限房價、競地價”和自住房地塊入市，將會對未來的市場供應和價格產生不同程度的影響。

“大量自住房和限價商品房入市會提高中低端產品比重，將改變中高端產品為主的市場格局。”郭毅分析認為，這種情況就基本限定了房產項目無法通過其他方式(如捆綁精裝)向市場銷售，對于開發(fā)商來說，他們的利潤率空間就會變得有限起來，更多地還需要靠此前沒有限定條件的項目來實現(xiàn)利潤。

而上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進則表示：“北京這一輪土地供應結構中有大量的自住房，這一類住房對于平抑房價作用明顯。同時，土地市場的供應結構發(fā)生變化，對于產品開發(fā)和銷售結構也是有積極影響的。這有助于一些剛需購房者選房，并且防范了炒作房價現(xiàn)象的出現(xiàn)，對于穩(wěn)定住房也有積極作用。”

■ 數(shù)據(jù)解讀

37宗地出讓緩解“土地饑渴”

與“限價”類的措施相輔相成，供地量的增加也很大程度上緩解了房企的“土地饑渴”。今年上半年北京土地公開出讓經(jīng)營性用地37宗，規(guī)劃建筑面積426.63萬平方米。對比去年北京全年28宗的經(jīng)營性用地成交記錄，今年北京明顯加大了土地供應，尤其是住宅用地的供應。公開數(shù)據(jù)顯示，今年住宅用地成交23宗，規(guī)劃建筑面積284.99萬平方米，同比大幅增長321.88%。而去年全年僅出讓13宗宅地，規(guī)劃建筑面積219.93萬平方米。

“今年上半年，北京土地成交額已經(jīng)達到1006億。”中原地產首席分析師張大偉表示，“從目前已經(jīng)掛牌的土地來看，預計未來還會有大概600多億的供應，兩項疊加就是1600多億。如果后續(xù)土地繼續(xù)按照目前的趨勢供給的話，今年北京土地市場的成交額將很快突破2000億。這應該是北京房地產市場‘加法’調控的一個表現(xiàn)。”(采寫/攝影 記者 陳禹銘)